Le marché des appartements à Hanoï continue d'enregistrer de nouvelles offres, mais la structure des produits penche fortement vers les segments haut de gamme et de luxe, tandis que la demande réelle se concentre principalement dans le segment abordable.
Selon le rapport du deuxième trimestre 2026 d'Avison Young Vietnam, le marché de Hanoï compte plus de 4 000 nouveaux appartements mis en vente, portant l'offre primaire totale proposée à près de 10 000 appartements. Parmi ceux-ci, plus de 75% des nouveaux appartements appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe, tandis que les appartements de milieu de gamme et abordables sont encore rares.
L'unité de recherche a déclaré que le fait que l'offre soit trop concentrée sur le segment des prix élevés dans un contexte où les acheteurs sont de plus en plus prudents fait que le taux d'absorption montre des signes de ralentissement.
Malgré cela, les prix des appartements de première main à Hanoï au deuxième trimestre ont encore augmenté de plus de 2% par rapport au trimestre précédent et ne montrent aucun signe de refroidissement. La principale raison est que les nouveaux projets mis en vente appartiennent tous aux segments haut de gamme et de luxe.
Selon Avison Young, dans les grandes villes de l'ouest et de l'est de Hanoï, de nombreux projets haut de gamme sont proposés à la vente à un prix d'environ 87 à 117 millions de VND/m2. Pendant ce temps, les projets de luxe dans le centre-ville ont des prix allant de 144 à 250 millions de VND/m2.
Cette unité estime que l'augmentation continue des prix des logements primaires, qui dépassent de loin la capacité de paiement de la majorité de la population, a entraîné une baisse significative de la demande globale sur le marché. En outre, les taux d'intérêt élevés des prêts immobiliers rendent également les investisseurs en bourse plus prudents. Le marché est actuellement principalement un terrain de jeu pour les groupes de clients ayant des liquidités importantes et des besoins réels de logement ou d'investissement dans la location à long terme.
Contrairement au marché primaire, le marché des appartements secondaires à Hanoï a commencé à se corriger après une période de forte hausse.
Selon Avison Young, de nombreux projets ont enregistré des baisses de prix locales de 5 à 12%. Cependant, cet ajustement n'est toujours pas suffisamment attractif pour créer une percée en termes de liquidité.
L'unité de recherche estime que lorsque les prix de vente augmentent plus rapidement que le rythme d'amélioration des revenus de la population, la capacité d'absorption diminue inévitablement. Le taux d'absorption dans de nombreux projets mis en vente au cours du premier semestre 2026 n'a atteint qu'environ 35 à 50%, ce qui est nettement inférieur au niveau de plus de 80% de la période de marché animée de 2025.
CBRE Vietnam a également enregistré un prix de vente moyen sur le marché secondaire au deuxième trimestre d'environ 60 millions de VND/m2, en baisse de 3% par rapport au trimestre précédent. C'est la première fois que les prix des appartements secondaires à Hanoï enregistrent une baisse trimestrielle depuis fin 2022.
Bien que les prix de transfert aient tendance à baisser, la liquidité sur le marché des appartements secondaires n'a pas encore décollé.
M. Nguyễn Thanh Tùng, courtier immobilier à Hanoï, a déclaré: "Les prix des appartements de niveau secondaire ont tendance à baisser, certains projets ont même baissé de 10 à 15%, mais il est toujours très difficile de trouver des acheteurs. Par rapport à l'année dernière, les acheteurs sont actuellement beaucoup plus prudents. Ils examinent souvent de nombreux projets, comparent les prix, examinent leur capacité financière avant de décider de dépenser de l'argent. Beaucoup de gens ont encore la mentalité d'attendre que les prix baissent davantage, de sorte que les transactions se déroulent assez lentement".
Évaluant l'évolution actuelle du marché, M. Nguyen Quoc Anh - directeur général adjoint de Batdongsan. com. vn - estime que l'immobilier est toujours en phase d'exploration en raison de nombreuses politiques, notamment celles liées à la planification, qui continuent d'être perfectionnées, ce qui rend le sentiment des investisseurs défensif.
Selon M. Quoc Anh, le marché n'entrera réellement dans une phase de consolidation que lorsque les informations sur la planification et les infrastructures deviendront plus transparentes et plus réalisables. "Le marché se différenciera très clairement si l'on regarde le facteur de la planification. Le prochain jeu de l'immobilier sera un jeu à long terme, qui ne correspond plus à la psychologie spéculative à court terme comme avant", a-t-il déclaré.
