Après une période de croissance rapide et de fluctuations prolongées, le marché immobilier connaît un changement significatif dans l'approche des investisseurs.
M. Ngô Thành Huấn - PDG de FIDT - a déclaré qu'au cours de la période 2013-2018, les investisseurs recherchent principalement les zones qui sont sur le point d'être planifiées, d'ouvrir des routes ou d'espérer une augmentation des prix pour accueillir la vague. À ce moment-là, beaucoup de gens ne se soucient presque pas de savoir si cette zone a des zones industrielles, des emplois, des zones résidentielles ou la possibilité de créer des flux de trésorerie, car il suffit d'apparaître des informations sur la planification ou les infrastructures pour que les prix des terrains augmentent fortement après quelques années.
Cependant, selon M. Huan, le tableau actuel est différent. De nombreuses zones périphériques ou dépourvues de moteur de développement ne peuvent toujours pas se redresser comme les cycles précédents. Par conséquent, les acheteurs commencent à s'intéresser davantage au potentiel réel de l'immobilier à travers des critères tels que la capacité de location, le nombre de personnes ayant besoin d'accès, la capacité de transfert et les acheteurs futurs.
M. Huan estime qu'après de nombreuses fluctuations, les investisseurs sont de plus en plus prudents dans leurs décisions de dépenser de l'argent. Parallèlement, le nouveau système juridique, en particulier les réglementations foncières, amène également les investisseurs à mieux comprendre les "règles du jeu" et à changer leur approche du marché.
Outre le facteur juridique, le PDG de FIDT a estimé que la dynamique de croissance de l'économie vietnamienne avait également considérablement changé. Si auparavant la croissance était principalement basée sur le capital et la main-d'œuvre bon marché, aujourd'hui les coûts de main-d'œuvre, les coûts de production et les prix de l'immobilier ont tous augmenté, ce qui fait que l'ancien modèle de croissance n'est plus aussi efficace qu'avant.
Un autre facteur souligné par M. Huan est que le niveau de transparence du marché s'est considérablement amélioré grâce au développement de la technologie et des plateformes de données. Les investisseurs peuvent désormais facilement accéder aux informations sur les prix de vente, l'historique des transactions, le taux de hausse des prix et le niveau du marché dans chaque région, ce qui rend l'investissement selon la psychologie de foule de plus en plus difficile à développer efficacement.
Partageant le même point de vue, le Dr Dinh The Hien - expert économique, directeur de l'Institut de recherche sur l'informatique et l'économie appliquée, estime que la spéculation ne disparaîtra pas, mais la nature de cette activité a changé. Si auparavant les spéculateurs ne regardaient que pendant quelques mois ou un an, ils doivent maintenant également calculer dans un cycle plus long, de 2 à 3 ans, et évaluer les actifs à la manière d'un véritable investisseur.
Selon le Dr Dinh The Hien, les spéculateurs sont désormais également plus professionnels. Ils ne spéculent plus selon les rumeurs ou les petits capitaux comme avant, mais possèdent généralement des ressources financières plus importantes, acceptent de les détenir pendant 2 à 3 ans et choisissent des zones de marque, avec une planification claire.
Il estime que la différenciation du marché, la psychologie prudente des investisseurs ainsi que le processus de reprise actuel reflètent toutes une tendance plus importante, à savoir que l'immobilier entre dans une phase de maturation.
Selon le Dr Dinh The Hien, lorsque l'économie passera d'une phase de croissance basée sur la main-d'œuvre bon marché à une industrialisation et une urbanisation à un niveau supérieur, la valeur de l'immobilier ne sera plus principalement déterminée par les attentes spéculatives, mais par la capacité d'utiliser, d'exploiter et de créer une valeur réelle.
Qu'il s'agisse d'un acheteur pour vivre, investir ou spéculer, les critères de sélection final convergent tous vers un point commun: l'immobilier doit avoir la capacité de former un véritable espace de vie, avoir des résidents, des emplois, des services et la capacité d'exploitation à long terme. Selon le Dr Dinh The Hien, ce sera la base qui déterminera la valeur et la marge de croissance des actifs dans le nouveau cycle du marché.
