Le rapport du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville montre qu'à la fin du mois de mai, la ville comptait 20 projets de logements commerciaux remplissant les conditions de mobilisation de capitaux avec des logements en formation future, fournissant environ 16 328 unités avec une superficie totale de plus de 1,63 million de m2. Parmi ceux-ci, le segment haut de gamme représente 14 637 unités, soit près de 90% de l'offre totale. Le segment moyen de gamme compte 1 691 unités, tandis que les logements abordables n'ont enregistré aucun nouveau projet.
Actuellement, Hô Chi Minh-Ville compte 96 projets de logements en cours de réalisation avec une échelle de plus de 95 400 unités, dont environ 87 200 appartements et plus de 8 100 maisons basses. La plupart des projets en cours et sur le point d'être mis en œuvre sont positionnés dans les segments moyen et haut de gamme.
L'évolution ci-dessus montre que le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville connaît une reprise de l'offre, mais la structure des produits reste déséquilibrée. La plupart des nouveaux projets se concentrent sur les groupes de milieu et de haut de gamme, tandis que le segment répondant aux besoins réels de logement de la majorité de la population est de plus en plus rare.
Cela a entraîné une forte baisse du pouvoir de consommation du marché. Les enquêtes menées par les unités d'études de marché partagent la même opinion, la capacité d'absorption du marché a considérablement diminué, dans laquelle certains segments tels que les appartements et les maisons de ville dans les zones périphériques de Hô Chi Minh-Ville ont diminué de 40 à 50% par rapport à la même période de l'année dernière et cette tendance à la baisse devrait ne pas s'arrêter.
Il est à noter que les appartements sont le segment qui répond en grande partie à la demande réelle de logements et "occupe la vague" du marché ces derniers temps, mais c'est le segment qui connaît une forte baisse de liquidité.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Consulting, a déclaré que les principaux segments tels que les appartements et les maisons mitoyennes dans la région du Sud après le Têt ont enregistré un pouvoir d'achat de seulement 20 à 30% par rapport à la fin de l'année dernière. Le nombre de clients effectuant des commandes dans de nombreux projets a diminué de moitié, tandis que le nombre de contrats de dépôt qui ne sont pas convertis en transactions officielles augmente de plus en plus en raison des changements de décision des acheteurs.
Les segments qui ne répondent pas à ce besoin, tels que les terrains à bâtir en périphérie, les terrains à lotir séparés dans les zones éloignées du centre-ville, sont presque « gelés » à ce stade.
Selon DKRA Consulting, le volume des transactions réussies sur le marché foncier au premier semestre n'équivaut qu'à 3 à 5% de l'offre primaire totale, soit environ la moitié de la même période de l'année précédente. Dans le segment des villas et des maisons mitoyennes, le taux de consommation n'est également que d'environ 4%. Une enquête menée par un certain nombre d'agences immobilières à Hô Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines montre que le volume des transactions foncières a également considérablement diminué par rapport à la même période de l'année dernière.
Selon l'analyse des experts, la cause profonde de la morosité du marché est la pression financière qui pèse lourdement sur les acheteurs de logements lorsque le niveau des taux d'intérêt augmente, poussant les coûts mensuels de dette à la hausse, ce qui fait que les flux de capitaux spéculatifs disparaissent presque du marché.
La liquidité du marché devrait difficilement connaître une forte percée dans un avenir proche, les taux d'intérêt des prêts immobiliers se maintenant toujours autour de 10%. Le niveau actuel des taux d'intérêt ne suffit qu'à stabiliser la psychologie des acheteurs par rapport au début de l'année, mais n'est pas suffisamment attractif pour déclencher une nouvelle vague d'investissements.
Pendant ce temps, le niveau général des prix des logements est également difficile à réduire fortement en raison des coûts de développement des projets, des intérêts d'emprunt et des prix élevés des matériaux de construction. Un rapport d'Avison Young Vietnam montre que les prix des appartements à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville au cours des 5 dernières années ont augmenté respectivement de 72% et 50%, tandis que le revenu moyen n'a augmenté que de 6 à 10% par an. À la fin de 2025, les prix des logements au Vietnam étaient environ 20 fois supérieurs au revenu moyen annuel des habitants.
Alors que les prix des logements augmentent rapidement, l'offre de logements abordables a presque disparu du marché primaire. La plupart des produits mis en vente au cours des deux dernières années appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe. Cela creuse de plus en plus l'écart entre la capacité de paiement et les prix des logements. La conséquence est que la demande réelle de logements reste très importante, mais qu'il est de plus en plus difficile de la transformer en transactions.
Le contexte actuel montre que le marché immobilier est actuellement confronté à de nombreux défis majeurs liés à l'offre et à la demande, à la structure des produits et au problème de liquidité, qui restent un mystère pour de nombreuses entreprises qui ouvrent et se préparent à ouvrir des projets dans un avenir proche.
