C'est pas adapte a la situation actuelle
Dans le projet de loi sur l'impot sur le revenu des personnes physiques (amendee) le ministere des Finances propose une methode de calcul de l'impot sur le revenu des personnes physiques (TNCN) pour le transfert immobilier basee sur la part du benefice net - c'est-a-dire le prix de vente hors prix d'achat et coûts associes.
Le taux d'imposition applique est de 20 % sur le revenu imposable calcule par cession. En cas de non-determination du prix d'achat et des coûts la taxe sera directement calculee sur le prix de vente avec un taux d'imposition progressif par periode de detention : 10 % si moins de 2 ans ; 6 % de 2 a 5 ans ; 4 % de 5 a 10 ans ; 2 % si plus de 10 ans ou heritage.
Ceci est considere comme un effort significatif pour resserrer les activites speculatives a court terme et accroître la transparence dans la declaration des prix de transfert obligeant les vendeurs a declarer integralement le prix du capital et les coûts reels ce qui contribue a ce que le systeme de donnees reflete fidelement la valeur reelle.
Cependant de nombreux avis craignent que cette politique ne supprime involontairement une partie de la dynamique d'investissement - qui est un 'oxygene' important pour le marche dans la periode actuelle.
Selon une enquete recente menee par batdongsan.com.vn aupres de plus de 1 000 personnes ayant besoin de rechercher des biens immobiliers jusqu'a 59 % des personnes interrogees ont achete des biens immobiliers principalement a des fins d'investissement au lieu de residence. Parmi eux le nombre de personnes possedant des biens immobiliers qui ont l'intention de les vendre dans un delai d'un an represente une proportion importante.
Cela reflete la realite que les Vietnamiens aiment beaucoup investir dans l'immobilier mais que le temps de detention est court et a tendance a'vendre quand le prix est bon marche' ce qui facilite le transfert des flux de capitaux vers d'autres actifs plus rentables a chaque moment.
Sur cette question s'adressant au journaliste de Lao Dong M. Nguyen The Diep - vice-president du Club immobilier de Hanoï - a declare qu'a long terme cette politique est correcte mais qu'elle n'est pas vraiment appropriee dans la periode actuelle alors que le marche traverse encore une periode difficile et de reprise.
Selon M. Diep un tel changement soudain de taux d'imposition peut facilement provoquer une confusion psychologique et une forte reaction dans la societe en l'absence de communications completes et d'une feuille de route claire.
Si elle n'est pas mise en place au bon moment la politique pourrait aggraver la morosite du marche entraînant une baisse des transactions affectant l'economie' a souligne M. Diep.
S'il faut un systeme de donnees complet
Cet expert a ajoute que pour mettre en œuvre efficacement cette methode il est necessaire d'avoir un systeme de donnees complet sur l'historique des transactions immobilieres afin de determiner avec precision le prix du capital ainsi que les conditions relatives aux factures et aux documents prouvant les coûts deduits.
Dans le meme temps la mise en œuvre doit etre synchronisee avec les politiques relatives aux terres et aux logements et reposer sur une plateforme de technologies de l'information suffisamment forte pour la gestion l'enregistrement et le transfert d'immobilier.
Cela aidera l'administration fiscale a disposer de suffisamment d'informations et de bases juridiques pour determiner le moment de la saisie ainsi que d'autres facteurs necessaires au calcul des impots.
Du point de vue juridique l'avocat Nguyen Van Tuan - directeur de la societe de droit TNHH TGS (Barreau de la ville de Hanoï) - estime que le taux d'imposition de 20 % entendu par le passe a choque la plupart des gens en particulier ceux qui ne comprennent pas clairement qu'il s'agit d'une taxe sur les interets et non de la valeur totale du transfert.
Lorsqu'il n'y a pas de base de donnees transparentes que le prix d'achat n'est pas clair et que les coûts ne sont pas specifiquement guides les vendeurs auront peur de declarer incorrectement. Ils choisiront de rester immobiles en attendant des politiques plus claires.
En outre les acheteurs seront egalement affectes si les vendeurs augmentent les prix pour « payer des impots ». Finalement le marche deja calme est maintenant encore plus hesitant et la liquidite chute de plus en plus.
Cet avocat a suggere que pour que la nouvelle politique fiscale soit efficace il est necessaire de construire une base de donnees nationale sur l'immobilier uniforme et interconnectee du niveau central au niveau local ouverte et facile a consulter. Ce systeme doit integrer le prix d'achat le prix de vente le moment du transfert le but de l'utilisation l'historique de la propriete...
