Résultat de l'augmentation du taux de prix des terrains
Le Département de l'agriculture et de l'environnement (NNMT) de Hô Chi Minh-Ville recueille des avis sur le projet de nouveau barème des prix fonciers qui devrait être appliqué à partir du début de 2026.
Selon le projet la zone centrale de Hô Chi Minh-Ville avant la fusion a enregistré un coefficient de prix des terrains augmentant au maximum de 1 6 fois ; l'ancien Bình Dương a atteint un maximum de 8 fois et l'ancien Bà Rịa - Vũng Tàu 3 78 fois.
Selon l'évaluation du Département de l'agriculture et des ressources naturelles de Hô Chi Minh-Ville 12 groupes peuvent être affectés. Parmi eux les ménages ayant besoin de changer d'utilisation des terres dans la région de Bình Dương avant la fusion où les prix peuvent augmenter jusqu'à 8 fois le maximum actuellement sont fortement affectés. Cependant selon l'avis du Département de l'agriculture et des ressources naturelles de Hô Chi Minh-Ville l'impact général n'est pas important car le barème des prix reste proche du niveau courant sur le marché
Dans l'ancienne zone de Hô Chi Minh-Ville le barème des prix ne devrait pas modifier beaucoup les coûts administratifs. Les terrains dans les zones de Nhà Bè Củ Chi Hóc Môn et Bình Chánh (anciennement) sont restés presque inchangés tandis que les terres agricoles proposées augmentent de 50 à 70 % ce qui aide les gens à équilibrer les coûts.
De même les prix des terrains dans les communes et quartiers de la région de Bà Rịa - Vũng Tàu n'ont pas subi d'impact majeur car la plus forte augmentation n'est que d'environ 3 78 fois.
Le groupe affecté à la réinstallation et les cas d'attribution de terrains non soumis à la vente aux enchères sont également affectés lorsque le prix du marché est utilisé dans le nouveau barème de prix pour calculer les frais d'utilisation des terres. En effet l'ajustement du prix des terrains devrait modifier le montant de la différence que les citoyens doivent payer.
Les groupes de location de terrains payant des frais annuels de gestion et d'utilisation des terres ainsi que les ménages pauvres les familles bénéficiant de politiques sociales... sont moins affectés car les politiques d'exonération et de réduction des frais d'utilisation des terres sont toujours maintenues.
Inversement les entreprises immobilières sont évaluées par le Département de l'agriculture et des ressources naturelles comme étant non affectées car le prix de calcul des droits d'utilisation des terres pour les projets commerciaux est toujours déterminé selon une méthode de surplus indépendante du barème des prix fonciers.
Les entreprises de production de commerce et de services ne subissent pas de pressions de coûts élevés car les taux d'imposition (revenus fonciers annuels droits d'utilisation des terres non agricoles) restent stables jusqu'à la fin de l'année suivante. Ensuite elles ne subissent que des impacts indirects à travers ces coûts.
Le fardeau financier avec l'argent de l'utilisation des terres
Cependant selon le point de vue de nombreux experts les citoyens et les entreprises seront toujours affectés par les prix des terrains conformément aux dispositions du projet de résolution sur la levée des difficultés et des obstacles à l'application de la loi foncière de 2024 qui est en cours d'examen par l'Assemblée nationale.
Selon le projet de résolution le prix du terrain est déterminé = (calcul de prix x coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K) et s'applique à tous les cas).
Étant donné que le barème des prix fonciers prévu n'est que d'environ 60 % du prix transféré le coefficient d'ajustement des prix fonciers moyen augmente de 1 à 2 fois par rapport au barème des prix fonciers non agricoles (de nombreux emplacements augmentent plus de 2 fois).
Si l'on applique le prix des terrains conformément au contenu du projet de résolution tous les cas de l'allocation de réinstallation aux cas de changement de destination des terres agricoles en terres résidentielles pour les ménages et les particuliers aux cas de location de terrains de paiement de loyer foncier annuel... doivent payer une augmentation de la taxe d'utilisation des terres de 1 à 2 fois selon le coefficient d'ajustement.
Par exemple selon la réglementation actuelle le barème des prix fonciers est de 10 millions de VND/m2 si l'on applique le barème des prix x le coefficient d'ajustement augmentera à 15 - 20 millions de VND/m2.
Le Dr Phạm Viết Thuận directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville (IEEr) vient également de soumettre une proposition au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville proposant de construire un barème des prix fonciers pour 2026 sans utiliser les prix du marché comme base de calcul.
Le point de vue de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville est que le barème des prix fonciers conformément à la décision 79/2024 est actuellement trop élevé ce qui exerce une forte pression sur les citoyens les entreprises et les organismes de gestion. Par conséquent la ville doit revenir à l'esprit du Bureau politique : utiliser l'ancien barème des prix (conformément à la décision 02/2020) comme base puis multiplier le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour construire un nouveau bar
Selon le Dr Phạm Viết Thuận la méthode actuelle consiste à prendre le prix du marché puis à multiplier par le coefficient K ce qui fait que le prix des terrains dépasse de loin la capacité de paiement des gens. Le revenu moyen national n'est que d'environ 8 2 millions de VND par mois tandis que le prix des terrains et des logements sociaux est très élevé. Un appartement de deux chambres coûte 1 2 milliard de VND ce qui oblige les travailleurs à s'accumuler pendant des décennies pour acheter.
Pour les terres agricoles le Dr Phạm Viết Thuận a suggéré que le prix devrait être égal à 30 % du prix du terrain résidentiel dans la même parcelle ce qui contribuerait à réduire les coûts de conversion de la destination. Certaines localités comme Nghệ An appliquent un taux de 20 % et cela a été efficace.
