Le nouveau barème des prix fonciers sera appliqué dans tout le pays à partir de 2026 en remplacement de l'ancien barème des prix fonciers. À Hanoï le nouveau barème des prix fonciers a été adopté et devrait être appliqué à partir du 1er janvier 2026 avec une augmentation maximale allant jusqu'à 26 %.
S'adressant à Lao Động M. Nguyễn Quốc Anh - Directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn - a estimé que l'application du nouveau barème des prix fonciers au début pourrait créer certains 'chocs' pour le marché.
Selon M. Quốc Anh le passage d'un barème de prix foncier stable de 5 ans/fois à une mise à jour annuelle réduira l'écart entre le prix du marché et le prix de calcul des impôts. Lorsque l'écart sera réduit les coûts des intrants des particuliers et des entreprises augmenteront certainement.
Lorsque le barème des prix augmente les obligations fiscales des citoyens augmentent. Les entreprises liées à l'indemnisation à la récupération des terres au transfert ou à la collecte des terres sont toutes soumises à des coûts plus élevés. Et en réalité cette partie des coûts augmentés sera souvent transférée au prix de vente du projet' a déclaré M. Quốc Anh.
Cet impact est particulièrement clair à Hanoï où les prix de l'immobilier ont fortement augmenté au cours des 2 à 3 dernières années. Les données de Batdongsan.com.vn montrent qu'au cours de la période 2023-2025 le niveau de prix moyen de nombreux types d'immobilier à Hanoï a augmenté de plus de 90 % passant d'environ 87 millions de VND/m2 à plus de 190 millions de VND/m2.
« Lorsque les coûts des intrants continueront d'augmenter les acheteurs de maisons dans cette période auront certainement une mentalité plus prudente » a estimé M. Quoc Anh.
Outre le facteur des coûts le marché est également affecté par l'évolution des taux d'intérêt. M. Quốc Anh a déclaré que les taux d'intérêt montrent des signes de reprise de leur hausse créant une pression supplémentaire sur la liquidité.
L'une des questions importantes soulevées par cet expert est la nécessité de données pour élaborer un barème des prix fonciers. Selon lui le marché fluctue très rapidement les prix au début et à la fin de l'année peuvent varier de 15 à 20 %.
Dans la même rue les prix au début et à la fin de la rue sont très différents. Par conséquent la question de 'quels documents serviront de base?' est particulièrement importante pour que le barème des prix soit proche de la réalité et ne déforme pas le marché' a souligné M. Quoc Anh.
Il a déclaré que dans les temps à venir lorsque le Centre de transaction immobilière unifié sera mis en œuvre les données du marché seront plus concentrées et plus précises. Cependant le processus d'accumulation d'analyse et de normalisation des données prendra du temps.
En termes d'objectifs M. Quốc Anh estime que l'ajustement des prix des terrains est nécessaire pour percevoir les impôts de manière réaliste et augmenter les ressources pour le développement des infrastructures et la sécurité sociale. Cependant la phase initiale de l'application pourrait exercer une pression significative. Cependant il estime qu'il est nécessaire d'envisager de distinguer les acheteurs de logements et les investisseurs. Pour les personnes vivant de manière stable depuis de nombreuses années une augmentation soudaine des obligations fiscales créera un fardeau
De même pour les terrains de jardin - les terrains résidentiels des ménages à grande échelle l'augmentation du barème des prix des terrains augmentera fortement les coûts de changement de destination des terrains. Selon M. Quoc Anh ce groupe a également besoin de politiques distinctes car ils ne sont pas des investisseurs mais veulent principalement légaliser la demande de logement.
Il a également déclaré que certains pays ont appliqué différents mécanismes à chaque groupe cible par exemple les personnes ayant réellement besoin de logements ont appliqué des taux d'imposition plus bas les entreprises d'investissement et commerciales ont appliqué des taux plus élevés. Cela reflète la bonne utilisation et le niveau de rentabilité de chaque type de terrain.
Afin de limiter le choc du marché lors de l'application du nouveau barème des prix fonciers M. Quốc Anh a proposé des groupes de solutions telles que l'application d'une feuille de route par étapes par exemple au début seulement 70 à 80 % des prix du marché puis augmenter progressivement. Faire clairement la distinction entre acheter pour vivre et acheter pour investir en évitant de créer un fardeau pour les personnes qui vivent réellement.
