De nombreuses personnes, faute de connaissances juridiques, ont construit des maisons sur des terres agricoles et ont dû payer le prix avec de l'argent, des ouvrages, voire des droits d'utilisation des terres. La loi actuelle stipule clairement que cet acte est illegal si la conversion de la destination des terres n'est pas autorisee.
La realite de ces derniers temps montre que de nombreux cas ont ete contraints de demolir des ouvrages, de perdre tous les coûts de construction ou de ne pas obtenir de certificat de droit d'utilisation des terres en raison de la construction illegale de maisons sur des terres agricoles.
La construction non autorisee de maisons sur des terres agricoles peut etre sanctionnee et les terres peuvent etre recuperees.
Selon la loi fonciere de 2024, les terres agricoles ne peuvent etre utilisees que pour des fins qui ont ete attribuees, louees ou reconnues par l'Etat. La construction de logements ne peut etre realisee que sur des terrains residentiels.
L'article 121 de la loi fonciere de 2024 stipule clairement: Le changement d'affectation des terres des terres agricoles aux terres residentielles doit etre autorise par l'organisme d'Etat competent et etre conforme a la planification et au plan d'utilisation des terres qui ont ete approuves.
Cela signifie que les utilisateurs de terres n'ont pas le droit de construire de leur propre initiative des maisons sur des terres agricoles, meme dans le cas ou la parcelle de terrain n'est pas litigieuse ou a ete utilisee de maniere stable pendant une longue periode.
La construction de maisons sur des terres agricoles peut etre passible d'une amende pouvant aller jusqu'a des dizaines de millions de dongs.
Selon le decret 91/2019/ND-CP, l'acte de construire une maison sur des terres agricoles sans changement d'affectation des terres sera passible d'une sanction administrative, en fonction de la superficie et de la gravite de l'infraction. Plus precisement, les contrevenants peuvent etre:
- Amende de 3 a 50 millions de dongs, selon la superficie et la gravite de la violation;
- Les zones urbaines sont deux fois plus penalisees que les zones rurales;
- Obligation de demolir des ouvrages de construction illegaux;
- Obligation de restaurer l'etat initial du sol;
- Dans les cas graves, les terres peuvent etre recuperees.
En outre, si la construction n'est pas autorisee, les contrevenants peuvent egalement etre sanctionnes conformement au decret 16/2022/ND-CP, avec des amendes allant jusqu'a 50 millions de dongs.
Le paiement de l'amende ne signifie pas que l'ouvrage est legalise. S'il ne remplit pas les conditions pour changer la destination du terrain, l'ouvrage est toujours contraint de demolir.
Obligations financieres lors du transfert de terres agricoles en terres residentielles
Conformement a l'article 117 de la loi fonciere de 2024 et a l'article 9 du decret 45/2014/ND-CP, lorsqu'ils sont autorises a changer la destination des terres, les utilisateurs de terres doivent remplir pleinement leurs obligations financieres.
Comment calculer les frais d'utilisation des terres lors du changement d'affectation
Frais d'utilisation des terres = (Prix des terrains residentiels - Prix des terres agricoles) × Superficie convertie
Dont:
Le prix du terrain est applique conformement au tableau des prix fonciers ou aux prix fonciers specifiques publies par le comite populaire provincial.
Le moment du calcul est le moment ou l'organisme competent autorise le changement de destination.
Cette somme represente generalement la majeure partie des coûts lors du transfert de terres agricoles en terres residentielles.
En outre, l'utilisateur du terrain doit egalement payer:
- Taxe d'enregistrement de 0,5% conformement a l'article 11 du decret 45/2014/ND-CP;
- Frais administratifs tels que la mesure, la modification des dossiers, la renouvellement des certificats.
En fait, dans de nombreuses localites, le coût total du changement de destination peut atteindre des centaines de millions de dongs, en particulier dans les zones urbaines et periurbaines.
Alerte aux risques que les citoyens doivent prendre en compte
De nombreux cas rencontrent des risques en croyant a des publicites telles que "les terres sont sur le point de devenir des terres residentielles", "construire d'abord puis legaliser plus tard". Ce sont toutes des informations sans valeur juridique. Les citoyens doivent faire une attention particuliere:
- Ne pas construire avant d'etre autorise a changer de destination;
- Ne pas verser de depot pour l'achat de terrains avant l'inspection de la planification;
- Ne pas croire aux engagements verbales des courtiers;
- Rechercher activement des informations aupres des organismes de gestion fonciere locaux.
Dans un contexte ou la legislation fonciere est de plus en plus stricte depuis 2026, le respect des reglementations est le seul moyen de proteger les droits legitimes et d'eviter des dommages inutiles.
