Transferer des terres agricoles en terres residentielles, ne pas connaître la loi peut coûter de l'argent

Dans un contexte de prix des terrains en constante augmentation, la demande de conversion des terres agricoles en terres residentielles est de plus en plus repandue. Cependant, de nombreuses personnes comprennent encore mal qu'il suffit d'avoir des terres pour demander un changement d'affectation. En fait, il s'agit d'une procedure juridique soumise a des conditions strictes, si elle est incorrecte, elle peut etre sanctionnee, voire perdre le droit d'utilisation des terres.

Conformement aux dispositions de la loi fonciere, le changement d'affectation des terres n'est pas un droit naturel, mais doit etre autorise par un organisme d'Etat competent et remplir toutes les conditions conformement a la reglementation.

Cas ou il est permis de convertir des terres agricoles en terres residentielles

Selon l'article 121 de la loi fonciere de 2024, le changement d'affectation des terres des terres agricoles aux terres residentielles ne peut etre effectue qu'avec une decision d'autorisation de l'organisme d'Etat competent et conformement a la planification et au plan d'utilisation des terres qui ont ete approuves.

Plus precisement, l'utilisateur du terrain n'a pas le droit de changer de destination de sa propre initiative, mais ne peut le faire que lorsqu'il remplit pleinement les conditions suivantes:

- Terrain conforme a la planification et au plan d'utilisation des terres au niveau du district qui ont ete approuves par l'organisme competent conformement aux dispositions de la loi;

- Les terres actuellement utilisees ne sont pas litigieuses, ne violent pas la legislation fonciere, ne relevent pas des cas de sanctions administratives foncieres;

- Terrain qui ne releve pas du champ d'application d'une decision de recuperation de terrain ou d'un avis de recuperation de terrain d'un organisme d'Etat competent;

- Le changement d'affectation des terres est conforme a la planification de la construction, a la planification urbaine ou a la planification rurale qui ont ete approuvees.

Dans le cas ou la parcelle de terrain ne fait pas partie du plan annuel d'utilisation des terres, le changement d'affectation n'est pas autorise, meme si l'utilisateur du terrain l'a utilise de maniere stable pendant une longue periode.

Procedures et coûts de conversion des terres agricoles en terres residentielles

Selon la loi fonciere de 2024, les personnes ayant besoin de changer la destination des terres doivent soumettre un dossier au bureau d'enregistrement foncier au niveau du district ou se trouve le terrain. Le dossier comprend une demande de changement de destination des terres, un certificat de droit d'utilisation des terres et les documents connexes requis.

Apres reception, l'organisme specialise verifiera le dossier, comparera le plan et le soumettra a l'organisme competent pour decision. Le delai de traitement ne depasse pas 15 jours ouvrables, pour les zones reculees et isolees, ne depasse pas 25 jours, sans compter le temps que les personnes remplissent leurs obligations financieres.

En ce qui concerne les obligations financieres, sur la base de l'article 117 de la loi fonciere de 2024 et de l'article 9 du decret 45/2014/ND-CP, les utilisateurs de terres doivent payer:

- Frais d'utilisation des terres, determines selon la formule:

Frais d'utilisation des terres = (Prix des terrains residentiels - Prix des terres agricoles) × Superficie convertie

(sur la base du bareme des prix fonciers ou des prix fonciers specifiques publies par le comite populaire provincial)

- Les frais d'enregistrement conformement a l'article 11 du decret 45/2014/ND-CP, le niveau de perception est egal a 0,5% de la valeur des droits d'utilisation des terres apres changement d'affectation;

- Autres frais administratifs tels que les frais de mesure, de rectification des dossiers, de renouvellement des certificats, conformement aux reglementations locales.

En fait, dans de nombreuses zones urbaines et periurbaines, le coût total du changement de destination peut atteindre des centaines de millions de dongs, voire plus si la superficie est grande ou si le prix du terrain est eleve.

Les risques juridiques auxquels les citoyens doivent preter une attention particuliere

Selon la reglementation en vigueur, les utilisateurs de terres ne sont pas autorises a construire de leur propre initiative des logements sur des terres agricoles lorsqu'ils n'ont pas ete autorises a changer de destination. Plus precisement, s'ils construisent de leur propre initiative illegalement, les contrevenants peuvent etre confrontes aux formes de traitement suivantes:

- Sanction administrative en vertu du decret 91/2019/ND-CP

- Oblige de restaurer l'etat initial du sol

- Pas de certificat de droit d'utilisation des terres

- Dans les cas graves, les terres peuvent etre recuperees conformement a la reglementation.

En fait, de nombreuses personnes sont confrontees a des risques en croyant a la publicite "terre sur le point d'etre residentielle", "terre en attente de changement de destination" sans verifier la planification. C'est une cause courante de litiges et de dommages financiers.

Plus precisement, les citoyens doivent noter:

- Ne pas acheter de terrains uniquement sur la base de la publicite "tot des terrains residentiels", "terrains en attente de changement de destination

- Il faut inspecter directement la planification aupres de l'organisme de gestion fonciere local.

- Ne pas verser de depot ou transferer d'argent sans determiner clairement la possibilite de changer la destination du terrain

- Se renseigner attentivement sur le bareme des prix fonciers et les obligations financieres afin d'eviter des coûts inattendus

Dans un contexte ou le nouveau bareme des prix fonciers se rapproche des prix du marche, les coûts de conversion des terres agricoles en terres residentielles devraient continuer d'augmenter. Par consequent, les citoyens doivent examiner attentivement les facteurs juridiques et financiers pour eviter les risques et les dommages inutiles.