Le gouvernement vient de publier la resolution n° 66.11/2026/NQ-CP du 6 janvier 2026 afin de lever les difficultes et les obstacles qui surviennent dans les activites de vente aux encheres des droits d'utilisation des terres residentielles, tout en renforçant la discipline juridique, en empechant la situation de profit illicite, de prix eleves puis d'abandon de depot apres avoir remporte l'enchere.
La resolution se concentre sur l'ajustement de deux groupes de questions cles, notamment: le montant de l'argent verse avant de participer a l'enchere des droits d'utilisation des terres residentielles attribues aux particuliers et les sanctions pour les gagnants de l'enchere qui n'ont pas pleinement rempli leurs obligations financieres conformement a la reglementation.
Forte augmentation des depots avant les encheres de terrains residentiels
Conformement au paragraphe 1 de l'article 39 de la loi sur les ventes aux encheres de biens de 2016, modifiee et completee a l'article 1 de la loi n° 37/2024/QH15, pour les cas de vente aux encheres de droits d'utilisation des terres pour attribuer des terrains residentiels a des particuliers, l'acompte pour participer a la vente aux encheres est determine dans un cadre de 5% a 20% du prix de depart.
Cependant, la pratique au cours de la periode ecoulee montre que ce montant de depot n'est pas suffisant pour lier la responsabilite financiere des participants aux encheres. De nombreux cas offrent des prix tres eleves pour "garder leur place", puis acceptent d'abandonner le depot, causant des perturbations sur le marche, perturbant le processus d'attribution des terres et entraînant de nombreuses consequences negatives dans la gestion fonciere.
Pour remedier a la situation ci-dessus, la resolution n° 66.11/2026/NQ-CP a mis en place un mecanisme specifique, applique separement aux encheres de droits d'utilisation des terres residentielles attribuees a des particuliers conformement aux dispositions de la loi fonciere, avec un montant d'acompte nettement plus eleve:
- Minimum 10% du prix de depart;
- Jusqu'a 50% du prix de depart.
L'augmentation importante du depot est identifiee comme une mesure directe visant a empecher le comportement de prix eleves pour profiter puis abandonner le depot, obligeant les participants a la vente aux encheres a examiner attentivement leurs capacites financieres ainsi que leur responsabilite juridique avant de fixer le prix.
Interdiction de participer aux encheres en cas de violation de l'obligation de payer l'argent gagne aux encheres
Un autre nouveau point notable de la resolution est la reglementation specifique des sanctions pour les personnes qui ont remporte des encheres de droits d'utilisation des terres residentielles mais qui ont viole l'obligation de payer l'argent remporte aux encheres, entraînant l'annulation de la decision de reconnaissance des resultats des encheres.
Selon l'article 3 de la resolution n° 66.11/2026/NQ-CP, en fonction de la nature et de la gravite de la violation, le gagnant de la vente aux encheres peut etre interdit de participer a la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres residentielles pendant une periode determinee:
- De 2 a 5 ans pour les cas ou l'argent de la vente aux encheres n'est pas paye;
- De 6 mois a 3 ans pour les cas de paiement incomplet du prix de la vente aux encheres.
Cette reglementation cree une differenciation claire entre les niveaux de violation, evite l'application de sanctions equitables et augmente la dissuasion contre les actes de non-respect intentionnel des obligations financieres apres avoir remporte une vente aux encheres.
Autorisation d'interdire la participation aux encheres et procedure de traitement
La resolution confie a l'organisme competent l'approbation des resultats de l'adjudication des droits d'utilisation des terres dans le cas de l'attribution de terrains residentiels a des particuliers pour decider de l'interdiction de participer aux encheres pour les contrevenants.
Dans un delai de 10 jours a compter de la date de publication de la decision d'annulation de la decision de reconnaissance des resultats de la vente aux encheres, l'organisme competent doit examiner et publier une decision d'interdiction de participer a la vente aux encheres conformement a la reglementation.
Concernant le contenu de la decision d'interdiction, l'envoi et la publication sur le portail national des ventes aux encheres, ainsi que le droit de porter plainte, d'intenter une action en justice et le delai de traitement des violations, sont mis en œuvre conformement aux paragraphes 3, 4 de l'article 25 et a l'article 26 du decret n° 172/2024/ND-CP detaillant certains articles de la loi sur les ventes aux encheres de biens.
Efficacite de l'execution et principes d'application prioritaires
La resolution n° 66.11/2026/NQ-CP entre en vigueur du 6 janvier 2026 a la fin du 28 fevrier 2027.
Dans le cas ou des lois, des resolutions de l'Assemblee nationale ou des ordonnances, des resolutions du Comite permanent de l'Assemblee nationale sont promulguees ou modifiees, completees et entrent en vigueur pendant cette periode, les dispositions correspondantes de la resolution expireront.
Il est a noter que la resolution definit egalement clairement les principes d'application: Pendant la duree de validite, si les dispositions de la resolution sont differentes des documents juridiques reglementaires pertinents sur les depots d'interets ou l'interdiction de participer aux encheres de droits d'utilisation des terres residentielles, elles s'appliquent conformement a cette resolution.
Avec l'augmentation importante des depots et la premiere reglementation specifique du delai d'interdiction de participer aux encheres pour les personnes violant les obligations financieres, la resolution n° 66.11/2026/NQ-CP est consideree comme une mesure energique visant a retablir l'ordre dans les activites d'encheres de droits d'utilisation des terres residentielles, a limiter la speculation et l'abandon des depots, tout en contribuant a assurer les recettes budgetaires et la stabilite du marche immobilier.
