Ne pas assimiler la durée de vie des ouvrages à la durée des droits de propriété
Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), dans la résolution n° 21-NQ/TW sur les points de vue et les orientations de la modification de la loi foncière et des lois connexes, l'une des questions qui reçoit une attention particulière est l'orientation de la détermination de la durée d'utilisation des appartements nouvellement construits en fonction de la durée de vie de l'ouvrage.
VARS IRE estime que, lors des discussions sur les nouvelles politiques, l'expression la plus facile à mal interpréter est "appartements à durée déterminée". Si elle n'est pas expliquée intégralement, les citoyens peuvent comprendre qu'après une certaine période, le droit de propriété de l'appartement prendra automatiquement fin. Cependant, cette interprétation ne reflète pas correctement la nature du problème.
En conséquence, le cycle de vie technique d'un ouvrage est compris comme la durée pendant laquelle un bâtiment peut être utilisé, déterminée sur la base du dossier de conception, de la qualité de la construction, des conditions d'exploitation et de maintenance et des résultats de l'inspection pratique.
Parallèlement à cela, il existe le concept de droits de propriété légaux des propriétaires. Les droits de propriété des appartements, les droits d'utilisation des terrains communs et les droits généraux associés sont des droits protégés par la loi, qui ne peuvent pas disparaître automatiquement simplement parce que le projet atteint un délai technique.
Lors de l'achèvement du nouveau mécanisme, il est important d'éviter de comprendre que la durée de vie des ouvrages est un "compte à rebours" pour les droits de propriété.
Une approche plus appropriée consiste à définir la durée de conception comme un jalon de gestion et d'inspection obligatoire. À ce moment-là, l'ouvrage doit être réévalué en termes de sécurité. S'il répond toujours aux exigences techniques, l'ouvrage peut continuer à être utilisé conformément aux conclusions professionnelles et au plan d'entretien approprié. S'il est contraint de le démolir, les droits du propriétaire doivent être transformés en droits et intérêts pendant la reconstruction.
De ce point de vue, il est nécessaire d'établir clairement trois couches de droits, comprenant le droit d'utiliser le terrain commun des propriétaires d'appartements - base juridique liée au terrain de construction de l'ouvrage; le droit de propriété de l'appartement et la partie de propriété commune pendant la période où l'ouvrage est encore sûr - droit de propriété directe que les personnes ont constitué par le biais d'une transaction d'achat et de vente légale; et le droit après la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, y compris le droit de participer au processus de reconstruction, le droit de recevoir un nouvel appartement ou la valeur correspondante, ainsi que les droits de transfert, d'héritage et d'hypothèque conformément à la réglementation.
Ce n'est que lorsque ces trois couches de droits seront clairement définies que la politique de gestion du cycle de vie des appartements pourra créer un consensus social.
Le goulot d'étranglement de la rénovation des anciens immeubles d'habitation pose l'exigence de changer la mentalité de gestion
Selon les statistiques, Hanoï compte actuellement environ 2 160 anciens immeubles d'habitation qui doivent être examinés et rénovés, mais seuls 19 projets ont été mis en œuvre. À Hô Chi Minh-Ville, il y a environ 474 immeubles d'habitation construits avant 1975. Parmi eux, 16 immeubles d'habitation de niveau D doivent être déplacés et démolis, et à la fin de 2025, seuls 9 immeubles d'habitation auront achevé la relocalisation, avec plus de 680/1 194 ménages déplacés.
Selon VARS IRE, d'un point de vue positif, la résolution 21 soulevant la question de la gestion du cycle de vie des ouvrages et de la reconstruction proactive des appartements à la fin de leur durée de vie peut ouvrir une nouvelle approche du développement de l'offre d'appartements. Au lieu de laisser les zones d'appartements dégradées devenir des goulots d'étranglement prolongés, un processus de reconstruction préparé tôt aidera à créer un mécanisme de remplacement et de complément de l'offre de manière proactive, en particulier dans les zones urbaines développées, où les nouveaux fonds fonciers sont de plus en plus limités.
À l'inverse, comme les appartements sont le segment leader, toutes les réglementations relatives aux droits des propriétaires, aux mécanismes de reconstruction et aux obligations financières, si elles ne sont pas clairement conçues, peuvent également affecter la psychologie des acheteurs, les plans d'investissement des entreprises et les décisions d'octroi de crédit des institutions financières.
Par conséquent, la valeur de la politique ne réside pas seulement dans le traitement du problème de la sécurité des ouvrages, mais aussi dans la capacité de former un mécanisme de gestion du cycle de vie des actifs transparent, créant des conditions pour que l'offre d'appartements soit recréée de manière proactive, contribuant à équilibrer le marché et à améliorer l'efficacité de l'utilisation des ressources foncières.
La gestion du cycle de vie des copropriétés est un tournant nécessaire dans le processus de développement urbain moderne. Cependant, pour que cette politique entre en vigueur sans créer de perturbations inutiles, le processus d'institutionnalisation doit garantir l'harmonie entre les exigences de sécurité des ouvrages, l'efficacité de l'utilisation des terres et la protection des droits de propriété des personnes.
