Proposition d'une nouvelle méthode de calcul de la durée d'utilisation des appartements
M. Lê Hoàng Châu - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville - a estimé que l'institutionnalisation de la résolution 21 dans le projet de loi sur le logement (amendée) permettra de remédier au mécanisme de subvention, en liant les droits aux obligations financières des propriétaires lors de la reconstruction d'immeubles d'habitation périmés.
Par conséquent, M. Le Hoang Chau a suggéré que le projet de loi sur le logement (amendée) devrait se concentrer sur la "durée d'utilisation des immeubles d'habitation" afin d'éviter la compréhension selon laquelle les citoyens sont limités dans leurs droits de propriété. En conséquence, un immeuble d'habitation comprend non seulement des appartements résidentiels, mais aussi de nombreux autres types de surfaces servant à des fins commerciales, de services, d'hébergement telles que des zones commerciales, des bureaux (office), des zones de bureaux combinés à l'hébergement (officetel), des zones d'appartements touristiques (condotel)... Par conséquent, la durée d'utilisation doit être calculée pour l'ensemble du projet, y compris les appartements et autres surfaces fonctionnelles, selon la durée de construction.
Selon M. Le Hoang Chau, il est nécessaire d'examiner la réalité de la "durée de vie" des ouvrages, y compris la durée de vie de conception et la durée de vie réelle, dans laquelle la durée de vie réelle peut varier considérablement en fonction de la qualité de la construction et des travaux d'entretien. Par conséquent, il est nécessaire de proposer des réglementations plus claires sur la cessation des droits de propriété.
Le fait que "le droit de propriété de l'immeuble d'habitation cesse lorsque l'immeuble d'habitation doit être démoli" doit s'accompagner de la condition que "les propriétaires n'occupent plus et n'utilisent plus l'ouvrage". En effet, en réalité, au moment de la décision de démolition, l'ouvrage n'a peut-être pas été démoli, les résidents vivent toujours et le plan de compensation et de réinstallation n'est pas terminé.
Clarifier le mécanisme de participation des entreprises immobilières à la contribution de capital ou à l'investissement avec les résidents
HoREA a également proposé que le projet de loi sur le logement (amendée) stipule la durée d'utilisation des immeubles d'habitation en fonction de la durée de construction des ouvrages applicable aux nouveaux immeubles d'habitation afin de se conformer à la résolution n° 21. Ne pas rétroactiver, ne pas stipuler la date d'entrée en vigueur antérieure pour les immeubles d'habitation construits de 1995 à avant la date d'entrée en vigueur de la loi sur le logement (nouvelle) afin que ces propriétaires d'immeubles d'habitation bénéficient également des mécanismes et politiques conformément aux réglementations sur la rénovation et la reconstruction générales similaires à celles des propriétaires d'immeubles d'habitation construits de 1994 et antérieures.
Auparavant, le mécanisme de rénovation des anciens immeubles d'habitation était souvent fortement "subventionnel" lorsque l'État devait supporter la majeure partie des coûts de l'inspection à la réinstallation. Avec la résolution 21, cette responsabilité est étroitement liée aux droits des propriétaires: les résidents ont le droit d'exécuter leurs obligations financières pour construire de nouveaux immeubles d'habitation lorsque l'ancien ouvrage a expiré. S'ils veulent continuer à avoir un nouveau logement moderne sur l'ancien terrain, les gens doivent apporter une contribution financière au lieu d'attendre tacitement un soutien total du budget ou du promoteur.
Par conséquent, selon la proposition de HoREA, il convient d'ajouter une réglementation autorisant les propriétaires à remplir leurs obligations financières pour reconstruire les appartements à l'expiration de leur durée d'utilisation, tout en clarifiant le mécanisme permettant aux entreprises immobilières de participer à la contribution de capital ou d'investir avec les résidents pour démolir et reconstruire les appartements. HoREA recommande que ce n'est que si les résidents n'ont pas les moyens financiers ou ne peuvent pas choisir d'investisseurs appropriés que le plan de remise des terres à l'État pour organiser la réinvestissement du projet soit mis en œuvre, afin de garantir les droits des propriétaires.
Il est également nécessaire d'ajouter des réglementations sur le soutien et la réinstallation pour tous les cas d'indemnisation; et de clarifier les cas de non-reconstruction d'immeubles d'habitation "à l'ancien emplacement" afin d'avoir une base pour déterminer le plan de traitement, en garantissant les droits des personnes lorsqu'elles doivent être déplacées et réinstallées.
La résolution n° 21-NQ/TW du Comité central du Parti (appelée en abrégé résolution 21, promulguée le 28 juillet 2026) définit l'orientation suivante: attribuer des terrains à durée déterminée pour la construction de logements commerciaux à vendre, en privilégiant principalement les immeubles d'habitation. Parmi ceux-ci, pour les nouveaux immeubles d'habitation, il est stipulé que la durée d'utilisation des appartements est déterminée en fonction de la durée de construction de l'ouvrage, liée à la garantie des droits de propriété, les propriétaires d'appartements ont le droit d'exécuter leurs obligations financières pour construire de nouveaux immeubles d'habitation conformément à la réglementation à l'expiration de la période.
