Le rapport d'étude sur le marché immobilier récemment publié par la société DKRA Consulting montre que le taux d'absorption du marché de Hô Chi Minh-Ville commence à montrer des signes de stagnation après le Têt Nguyên Đán, diminuant de 50 à 60% par rapport au trimestre précédent.
En conséquence, les principaux segments tels que les appartements et les maisons individuelles depuis le Têt jusqu'à présent ont enregistré un pouvoir d'achat de seulement 20 à 30% à la fin de 2025. Le nombre de précommandes dans de nombreux projets en cours de déploiement a diminué de moitié, tandis que le nombre de contrats de dépôt qui ne peuvent pas être transférés officiellement en raison des changements de décision des acheteurs de maisons a augmenté.
Le rapport sur le marché de Hô Chi Minh-Ville de Knight Frank montre qu'au premier trimestre 2026, Hô Chi Minh-Ville a enregistré environ 1 580 transactions réussies d'appartements, le taux d'absorption atteignant environ 36% de l'offre primaire totale mise en vente au cours du trimestre. Ce chiffre a diminué de près de 66% par rapport au trimestre précédent, au moment où le marché a enregistré environ 4 600 transactions et un taux d'absorption de 47%.
En ce qui concerne le segment des appartements haut de gamme et supérieurs, une étude de données de JLL Vietnam a également montré qu'au premier trimestre 2026, il y a eu une baisse d'environ 16,6% par rapport au trimestre précédent, tandis que la nouvelle offre a fortement diminué de plus de 26% par rapport à la fin de l'année dernière.
Selon l'évaluation générale des unités de recherche, il existe deux causes principales. Premièrement, l'offre nouvellement mise en vente a fortement diminué et est trop concentrée sur le segment haut de gamme et supérieur, tandis que la demande principale du marché, le segment des logements commerciaux à prix abordable, est toujours très rare.
Au premier trimestre 2026, Hô Chi Minh-Ville compte environ 4 000 nouveaux appartements en vente, soit une baisse de 87% par rapport au trimestre précédent, le centre-ville à lui seul ne comptant que plus de 800 appartements, dont près de 90% appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe. Le nombre de projets remplissant les conditions d'ouverture à la vente n'est pas élevé, ce qui réduit la quantité de marchandises sur le marché.
La deuxième raison est la pression de la hausse des taux d'intérêt qui choque les acheteurs de logements. L'augmentation continue des taux d'intérêt sur les dépôts fait grimper considérablement les taux d'intérêt des prêts immobiliers, qui se situent actuellement généralement autour de 10 à 14% par an. Cette évolution exerce une forte pression financière sur de nombreux emprunteurs lorsqu'ils entrent dans une phase de flottaison, avec des coûts financiers qui augmentent rapidement au-delà des attentes.
Face à cette situation, de nombreuses entreprises immobilières doivent continuer à soutenir les taux d'intérêt, à reporter les délais de paiement et même s'engager à compenser la différence de taux d'intérêt flottante pour les acheteurs de logements. Cependant, supporter une partie des taux d'intérêt pour les acheteurs signifie que les entreprises doivent accepter de réduire la marge bénéficiaire ou d'allouer les coûts au prix de vente. Cela crée une pression importante sur les flux de trésorerie, en particulier pour les petites et moyennes entreprises.
Les entreprises ayant d'importants stocks subiront une pression de vente rapide, tandis que les unités ayant des sources d'approvisionnement limitées peuvent optimiser activement leurs bénéfices. Cette différence conduit à un processus de différenciation clair sur le marché.
Il est à noter que bien que le pouvoir d'achat ait fortement diminué, le niveau général des prix des logements maintient toujours une tendance à la hausse. Les informations de JLL indiquent qu'au premier trimestre 2026, le prix primaire du segment des appartements haut de gamme à Hô Chi Minh-Ville était de 4 148 USD/m2 (équivalent à 109 millions de VND/m2). Un certain nombre de projets ont continué à ajuster les prix à la hausse lors de la nouvelle phase de vente, poussant le niveau général des prix moyens à Hô Chi Minh-Ville à près de 110 millions de VND/m2.
Même dans les zones nouvellement fusionnées telles que Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau, le niveau des prix est également établi à un niveau plus élevé. Ces zones complètent l'offre du segment moyen et abordable, contribuant à créer des écarts de prix entre les zones, mais pas assez pour réduire le niveau général.
Le prix de vente primaire moyen dans ces localités atteint actuellement environ 60 millions de VND/m2, tandis que l'offre inférieure à 40 millions de VND/m2 est de plus en plus rare. Au lieu de cela, le marché a enregistré une augmentation des projets positionnés dans le segment haut de gamme, avec des prix courants d'environ 60 à 80 millions de VND/m2, ce qui continue de pousser le niveau général des prix à la hausse.
