Le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement vient de publier un rapport d'evaluation de l'annee de mise en œuvre de la loi fonciere de 2024.
Ce ministere estime que la loi fonciere de 2024 a specifiquement reglemente la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres et l'appel d'offres pour selectionner les investisseurs pour realiser des projets utilisant des terres.
En consequence pour les superficies de terrain gerees par l'Etat le principe general est de proceder a l'enchere des droits d'utilisation des terres. Les projets d'investissement dans la construction de zones urbaines et de zones residentielles rurales sont soumis a l'enchere et les projets dont la loi reglemente les secteurs et les domaines doivent etre soumis a l'enchere.
Cependant l'ordre des procedures d'encheres et l'ordre des procedures d'appel d'offres doivent etre mis en œuvre conformement a la loi sur les encheres d'actifs et a la loi sur les appels d'offres avec un ordre des procedures complexes et un temps long ce qui reduit la flexibilite et affecte la capacite d'attirer les investissements.
Conformement aux dispositions de la loi sur les encheres d'actifs et de la loi fonciere les participants doivent payer une avance de 20 % de la valeur totale de la parcelle de terrain et du terrain calculee au prix de depart pour la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres.
L'article 39 de la loi sur la vente aux encheres de biens de 2016 (modifiee et completee au paragraphe 24 de l'article 1 de la loi n° 37/2024/QH15) stipule : 'Dans le cas de la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres dans le cas de l'attribution de terres et de la location de terres pour la mise en œuvre de projets d'investissement le prepaiement minimum est de 10 % et maximum de 20 % du prix de depart'.
Selon les dispositions du point c du paragraphe 1 de l'article 55 du decret n° 102/2024/ND-CP l'organisation participant a la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres : 'Il est necessaire de payer une avance de 20 % de la valeur totale de la parcelle de terrain et du terrain calculee au prix de depart pour la vente aux encheres des droits d'utilisation des terres'.
En outre le delai de paiement des droits d'utilisation des terres apres l'attribution aux encheres est encore long. Le taux d'avance de 20 % actuel est encore relativement faible en particulier dans les conditions d'application du bareme des prix fonciers qui n'a pas ete ajuste pour servir de prix de depart.
Les reglementations ci-dessus ont ete exploitees par un certain nombre d'organisations et de particuliers pour des gains et des consequences negatives. Parmi celles-ci on peut citer les actes de creation de prix virtuels de 'fixation de prix' de hausse des prix des terrains causant une tres grande difference entre le prix de depart et le prix de la vente aux encheres afin de transferer des biens immobiliers dans les zones voisines qui avaient ete collectes auparavant ou d'augmenter la valeur des biens immobiliers hypotheque
Pendant ce temps la loi ne prevoit pas suffisamment de sanctions severes pour les actes de depot de garantie ni de duree minimale de conservation des terres avant d'etre autorisee a etre transferee apres avoir remporte une vente aux encheres de droits d'utilisation des terres.
L'augmentation des prix des terrains lors des ventes aux encheres affecte les prix des terrains des zones voisines affecte l'attraction de nouveaux projets d'investissement et cree des difficultes pour le recouvrement des terres l'indemnisation le soutien et la reinstallation.
L'attribution de terrains et la location de terrains principalement sous forme de location payante annuelle sans permettre a l'investisseur de decider de la forme de location de terrains est un manque de flexibilite dans l'acces aux terres.
En realite de nombreux investisseurs souhaitent louer des terrains payer une fois le loyer des terrains afin d'etre proactifs dans les comptabilites commerciales de participer au marche immobilier et de faciliter la mobilisation de capitaux et le pret des droits d'utilisation des terres dans les activites commerciales.
En particulier pour les projets dans les domaines de la sante de l'education de la culture et de la societe... il est necessaire d'attirer une diversite de ressources d'investissement.
La location de terres et le paiement annuel des loyers de terres entraînent une depense budgetaire importante pour la recuperation des terres l'indemnisation le soutien et la reinstallation mais ne perçoivent que les loyers de terres annuels ce qui prolonge la periode de recuperation des coûts engages.
Ainsi il est necessaire d'avoir de la flexibilite pour permettre aux investisseurs de choisir la forme de location de terrain.
