Le vide dans le segment des logements abordables
Le rapport de Savills montre qu'à Hô Chi Minh-Ville, les appartements de catégorie C (spéculation de logements abordables) ne représentaient qu'environ 29% de l'offre primaire au premier trimestre 2026, tandis qu'à Hanoï, aucun nouveau projet de catégorie C n'a été mis en vente au cours de la même période. Selon un rapport du ministère de la Construction, au premier trimestre, plus de 40 000 appartements remplissaient les conditions pour être mis sur le marché, mais le segment des logements abordables ne représentait qu'environ 7 000 appartements.
Mme Cao Thi Thanh Huong - Directrice adjointe du département de recherche et de conseil de Savills - a estimé que le marché immobilier dans les deux grandes villes est depuis de nombreuses années en manque de produits capables de répondre correctement à la capacité de paiement ainsi qu'aux besoins réels des acheteurs en matière de logement.
Selon les données de Savills, actuellement, les prix des appartements à Hanoï ont fortement augmenté depuis 2024 et ont dépassé le taux de croissance de Hô Chi Minh-Ville. Au premier trimestre 2026, le prix primaire moyen à Hanoï a atteint environ 100 millions de VND/m2, soit plus que le niveau d'environ 91 millions de VND/m2 à Hô Chi Minh-Ville.
Cela montre que le marché immobilier présente un "grand vide" dans le segment des logements destinés aux personnes ayant un revenu moyen de 20 à 40 millions de VND/mois.
Il s'agit d'un groupe de clients qui ont une très forte demande réelle de logement mais qui sont à mi-chemin. Ils n'ont pas les moyens d'accéder à des produits haut de gamme mais n'ont pas non plus les conditions pour acheter des logements sociaux. Pendant ce temps, l'offre adaptée à la capacité de paiement de ce groupe sur le marché est très limitée.
Les entreprises sont confrontées au problème de la hausse des coûts
M. Ngo Quang Phuc - directeur général de Phu Dong Real Estate JSC - a déclaré que le segment des logements abordables reste un marché très demandé, mais que les entreprises ne veulent pas le déployer facilement. Le premier obstacle réside dans la création d'un fonds foncier approprié. Pour développer des logements abordables, les entreprises sont obligées de se déplacer vers les zones périphériques car il n'y a presque plus d'opportunité de créer des produits à des prix raisonnables dans le centre-ville.
Cependant, bien que le fonds foncier des zones périphériques soit encore important, il n'est pas facile de trouver un terrain conforme à la planification, à un prix raisonnable et remplissant les conditions de développement d'un projet. De plus, il faut parfois 3 à 5 ans pour achever le statut juridique d'un projet. C'est l'une des raisons pour lesquelles le marché manque d'offre", a déclaré M. Phúc.
Le développement du segment des logements abordables dans la période actuelle est d'autant plus difficile que le niveau des prix de vente continue d'augmenter en raison de la forte augmentation des coûts des intrants et des intérêts d'emprunt, tandis que la liquidité montre des signes de déclin et que la psychologie des acheteurs devient progressivement prudente. Le problème de l'équilibre entre le coût du capital, le calendrier et la demande exerce une forte pression sur les entreprises.
Le directeur d'une entreprise immobilière à Hô Chi Minh-Ville a déclaré qu'à la fin de 2025, il avait prévu d'ouvrir officiellement les ventes au début du deuxième trimestre 2026 avec un calendrier de mise en œuvre du projet et des prix de vente fixés. Cependant, depuis le début de 2026, face à l'augmentation des coûts des intrants due à la forte augmentation de la plupart des matières premières, les entreprises sont obligées de recalculer leurs plans de vente, dans lesquels les prix de vente sont également obligés d'augmenter, sinon elles subiront des pertes.
Cette entreprise a ajouté que, bien que les taux d'intérêt sur les dépôts aient connu des périodes de refroidissement, les taux d'intérêt sur les prêts au secteur immobilier sont toujours strictement contrôlés par les banques avec une marge élevée. Les entreprises immobilières subissent une très forte pression sur les taux d'intérêt sur les prêts pour les projets dont l'avancement est prolongé en raison de problèmes juridiques. Lorsque la durée de réalisation d'un projet est prolongée de 3 ans à 5 ans ou 7 ans, les coûts d'intérêt cumulés doivent être ajoutés au prix de vente final que les consommateurs doivent supporter.
Simplifier les procédures pour raccourcir le temps de mise en œuvre des projets
Le Dr Can Van Luc - économiste en chef de BIDV - membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire - a proposé de développer des projets d'appartements d'une superficie d'environ 70 à 100 m2, avec des prix allant de 3 à 7 milliards de dongs/appartement (selon la localité), adaptés aux personnes ayant un revenu de 20 à 40 millions de dongs/mois.
Et pour développer ce segment, il est nécessaire de supprimer le plus grand goulot d'étranglement actuel, à savoir les procédures juridiques et le processus de délivrance des permis de projet. Le processus de mise en œuvre du projet est encore long, de nombreuses procédures se chevauchent, ce qui fait perdre aux entreprises beaucoup de temps et de coûts, ce qui fait grimper le prix des produits.
M. Lực a également suggéré qu'il soit nécessaire de mettre en place un système de politiques plus synchronisé pour le segment du logement de milieu de gamme, au lieu de se concentrer uniquement sur le logement haut de gamme ou le logement social. Les politiques doivent viser les deux parties, notamment en soutenant les entreprises dans le développement de projets et en soutenant financièrement les acheteurs de logements.
