L'offre est abondante mais les acheteurs sont toujours en difficulté
En envisageant d'acheter une maison, Hoàng Mai Anh (33 ans, célibataire), bien qu'elle ait déjà une somme d'argent à épargner, n'est toujours pas pressée de dépenser.
Pour Mai Anh, la question n'est pas seulement de savoir si elle a assez d'argent pour payer à l'avance, mais aussi le prêt qu'elle doit supporter ensuite.
J'ai ajouté mes économies et emprunté environ 700 millions de dongs à ma famille, en prévoyant de trouver un appartement de 2 chambres dans la zone ouest de Hanoï. Mais si je prends un prêt bancaire, je dois avoir au moins 1 à 1,3 milliard de dongs, soit l'équivalent de 30% du capital initial, pour pouvoir acheter un appartement approprié, sans compter le coût des meubles, le remboursement du capital et des intérêts mensuels" - a partagé Mai Anh.
Selon Mai Anh, ses revenus des deux emplois sont actuellement d'environ 50 à 60 millions de dongs par mois. Cependant, si elle consacre presque tout son capital accumulé à la maison et continue d'emprunter une grosse somme, la pression financière sera très forte.
Je veux toujours acheter une maison pour me stabiliser, mais si je dépense de l'argent maintenant, presque toutes mes économies seront épuisées. Ensuite, chaque mois, je dois consacrer une grosse somme à rembourser la banque, donc j'hésite encore" - a déclaré Mai Anh.
Sur le marché secondaire, M. Pham Hoang souhaite vendre un appartement dans la zone urbaine de Xa La, Ha Dong.
Il y a environ 4 mois, il a mis en vente un appartement de 2 chambres, entièrement meublé, au prix de 4,9 milliards de dongs. Cependant, en raison de la lenteur des transactions, il a réduit le prix à 4,65 milliards de dongs et réduit certains équipements électroniques inclus.
Récemment, quelques jeunes familles ont également demandé à acheter, mais elles ont payé plus bas. Je n'ai toujours pas accepté" - a partagé M. Hoàng.
Il a déclaré que la vente de la maison découle du besoin de passer à un appartement plus spacieux lorsque la famille est sur le point d'avoir un membre supplémentaire, et non de la pression financière.
Si je vends trop bas, je n'aurai pas assez d'argent pour passer à un autre appartement de 3 chambres dans la même zone", a déclaré M. Hoàng.
Le cas de M. Hoàng ne relève pas du nombre d'appartements en stock dans les projets recensés par le ministère de la Construction, mais reflète une autre tranche transversale sur le marché secondaire: le vendeur a besoin de vendre, l'acheteur a besoin d'acheter, mais le prix accepté par les deux parties ne s'est toujours pas rencontré.
Plus de 12 800 appartements en stock
Ce paradoxe est d'autant plus notable que le volume de biens immobiliers non vendus dans les projets augmente.
Selon un rapport sur le logement et le marché immobilier au deuxième trimestre 2026 du ministère de la Construction, les données de 25 des 34 localités montrent que les stocks dans les projets sont d'environ 39 284 produits.
Parmi ceux-ci, les appartements à eux seuls comptent 12 823 appartements en stock, soit une augmentation de 22,2% par rapport au premier trimestre. Les logements individuels ont 15 313 appartements en stock, soit une augmentation de 46,4%, et les terrains à bâtir environ 11 148 parcelles.
L'offre augmente simultanément. Au deuxième trimestre, 131 projets avec environ 59 073 unités remplissaient les conditions de vente de logements en construction, dont 33 832 appartements.
Cependant, les transactions ont diminué. L'ensemble du pays a enregistré environ 100 005 transactions immobilières réussies au deuxième trimestre, soit seulement 71,5% du trimestre précédent. Les transactions d'appartements et de maisons individuelles ont atteint 26 567 transactions, soit 86,1% du premier trimestre et 77,1% de la même période de l'année précédente.
Le ministère de la Construction a également noté que les coûts de capital continuent d'affecter la capacité d'absorption du marché. Le niveau général des taux d'intérêt des prêts immobiliers est généralement d'environ 12 à 14 %/an. Alors que de nombreux prêts après une période préférentielle sont passés à des taux d'intérêt flottants d'environ 13 à 15%/an, voire 15 à 16%/an dans certaines banques.
Cette évolution explique en partie la psychologie prudente de personnes comme Mai Anh. Ayant besoin d'acheter et d'avoir de l'argent à épargner, mais un prêt important sur une longue période rend la décision de dépenser de l'argent plus simple.
Stocks mais à quel prix les stocks sont-ils?
Le chiffre de plus de 12 800 logements en stock ne signifie pas que le marché a un excédent de logements adaptés aux besoins des acheteurs résidentiels réels.
Le rapport du ministère de la Construction n'a pas encore publié la structure des prix des appartements en stock, il n'est donc pas possible de déterminer le nombre d'appartements non vendus concentrés dans quel segment, ni combien d'appartements se situent dans la fourchette de prix accessible aux acheteurs comme Mai Anh.
Pendant ce temps, l'histoire de M. Phạm Hoàng montre également une différence. Le vendeur veut conserver un prix suffisant pour pouvoir passer à une maison plus grande, tandis que l'acheteur essaie de baisser le prix pour qu'il corresponde à sa capacité financière.
Lorsque les deux niveaux de prix ne se rencontrent pas, les transactions sont difficiles à réaliser même si les deux parties en ont besoin.
Dans le rapport, le ministère de la Construction estime que la liquidité du marché au deuxième trimestre continue de diminuer dans un contexte d'amélioration de l'offre, tandis que les prix des logements et les coûts de capital continuent d'affecter l'accès au logement de la population.
Le fait de ne regarder que le nombre d'appartements en stock ne suffit pas à conclure que le marché a de nombreux logements adaptés aux acheteurs réels. Ce qui est plus préoccupant, c'est le prix des 12 823 appartements en stock, et combien d'entre eux sont réellement adaptés à la capacité de paiement des personnes ayant un besoin réel de logement.
