Dans la résolution n° 278/NQ-CP du 18 septembre 2026 sur la session thématique sur l'élaboration des lois en septembre, le gouvernement demande au ministère de la Construction de préciser la durée d'utilisation des immeubles d'habitation en fonction de la durée de construction des ouvrages, en veillant à ce qu'elle soit conforme et uniforme à la durée d'utilisation des ouvrages conformément à la législation sur la construction.
La durée d'utilisation de l'immeuble d'habitation est un jalon pour l'inspection de la qualité de l'ouvrage.
S'adressant à Lao Dong, l'avocat, Maître Pham Thanh Tuan - Barreau de la ville de Hanoï, a déclaré que la durée d'utilisation des immeubles d'habitation est actuellement stipulée au paragraphe 21 de l'article 2 du projet de loi sur le logement (amendée). En conséquence, la durée d'utilisation des immeubles d'habitation est la durée d'utilisation de l'ouvrage, qui est déterminée et mentionnée dans le dossier de conception de la construction conformément aux dispositions de la loi sur la construction et est calculée à partir du moment où l'immeuble d'habitation est mis en exploitation et en utilisation.
La réglementation ci-dessus vise à assurer la qualité de l'ouvrage et la sécurité des utilisateurs. Dans le même temps, cette réglementation fixe des exigences en matière de durabilité de l'ouvrage dès l'étape de la conception, ainsi que la détermination des bornes à inspecter et de réévaluer la qualité à l'expiration du délai d'utilisation conformément à la conception. Les résultats de l'inspection et les conditions légales sont la base pour décider de continuer à utiliser, à réparer ou à démolir, à reconstruire.
Pour faciliter l'image, l'avocat Pham Thanh Tuan a pris l'exemple d'une moto. Lors de l'achat d'une voiture, la voiture appartient à l'acheteur. Ce droit de propriété ne disparaît pas automatiquement simplement parce que la voiture est utilisée depuis de nombreuses années, mais cela ne signifie pas non plus que la voiture peut fonctionner en toute sécurité pour toujours. Lorsque la voiture se détériore, si la loi prévoit un délai d'inspection technique, le propriétaire de la voiture doit effectuer un contrôle technique pour déterminer si la voiture est encore utilisable, si elle doit être réparée ou si elle doit être arrêtée. L'inspection et l'évaluation de l'état de la voiture ne modifient pas à qui appartient la voiture.
Les immeubles d'habitation sont similaires. Les citoyens ont le droit de posséder un appartement, tandis que l'ancienneté prévue de l'immeuble est déterminée dans le dossier de conception. Lorsque la durée de vie conformément à la conception expire, l'ouvrage doit être inspecté pour déterminer la possibilité de continuer à l'utiliser et les mesures de traitement. Il s'agit d'un jalon pour réévaluer la sécurité de l'ouvrage, et non d'un jalon pour mettre automatiquement fin à la propriété de l'appartement.
Clarifier la "date limite d'utilisation" des appartements
La question de la "date limite d'utilisation des immeubles d'habitation" ou de la "date limite d'utilisation" des immeubles d'habitation n'est pas une nouvelle question juridique mais a été réglementée depuis longtemps dans des documents juridiques tels que la loi sur le logement de 2014, le décret 69/2021/ND-CP, la loi sur le logement de 2023...
Dans la loi sur le logement de 2014, "la durée d'utilisation des immeubles d'habitation" est stipulée au paragraphe 1 de l'article 99, en vigueur à partir du 1er juillet 2015. En conséquence: "La durée d'utilisation des immeubles d'habitation est déterminée sur la base du niveau de construction et de la conclusion de l'inspection de la qualité de l'organisme de gestion du logement au niveau provincial où se trouve l'immeuble d'habitation conformément aux dispositions du paragraphe 2 de cet article".
La question des immeubles d'habitation qui ont expiré leur "durée d'utilisation" est également réglementée au paragraphe 2 de l'article 99 de la loi sur le logement de 2014, en vigueur à partir du 1er juillet 2015. En conséquence: "Lorsque un immeuble d'habitation a expiré sa durée d'utilisation conformément aux dispositions de la loi sur la construction ou est gravement endommagé, risque d'effondrement, ne garantissant pas la sécurité des utilisateurs, l'organisme de gestion du logement au niveau provincial doit organiser un contrôle de la qualité de la construction de cet immeuble d'habitation pour le traiter conformément à la réglementation...".
Selon la réglementation technique nationale (QCVN) sur la classification des ouvrages au service de la conception de la construction promulguée par le ministre de la Construction, les immeubles d'habitation ordinaires ont une durée d'utilisation selon la conception d'au moins 50 ans, c'est le minimum. La durée spécifique doit être déterminée dans la tâche de conception de chaque projet.
La loi sur le logement de 2023 ainsi que le projet de loi sur le logement de 2026 font toutes deux la distinction entre le mécanisme d'indemnisation, de réinstallation et les obligations financières lors de la rénovation et de la reconstruction d'immeubles d'habitation. Le paragraphe 13 de l'article 2 du projet définit "ancien immeuble d'habitation" comme un immeuble d'habitation construit en 1994 ou avant.
Pour les anciens immeubles d'habitation, c'est-à-dire les immeubles d'habitation construits à partir de 1994 et avant, l'accent est mis sur le mécanisme d'indemnisation et de réinstallation. Pendant ce temps, pour les immeubles d'habitation qui ne sont pas d'anciens immeubles d'habitation, l'accent est mis sur le mécanisme de contribution financière des propriétaires pour reconstruire les ouvrages.
D'un point de vue politique, cette distinction est raisonnable en principe, car les anciens immeubles d'habitation sont un groupe d'ouvrages historiques, qui nécessitent un mécanisme d'indemnisation et de réinstallation pour traiter les problèmes existants. Pendant ce temps, pour les immeubles d'habitation construits ultérieurement, le projet transfère progressivement la responsabilité de la création de l'ouvrage aux propriétaires eux-mêmes.
