Clarifier les droits de propriété lorsque l'appartement a expiré sa durée de vie
La question de la durée d'utilisation des immeubles d'habitation suscite beaucoup d'intérêt lorsque la résolution 21 introduit l'orientation de réglementer la durée d'utilisation des appartements en copropriété en fonction de la durée de construction des ouvrages dans le groupe de contenus à étudier, lié à la garantie des droits de propriété des propriétaires.
S'exprimant lors du séminaire "Stratégie de développement et d'investissement immobilier après la résolution 21 et mises à jour politiques" organisé par Vietnambiz à Hanoï le matin du 22 septembre, Mme Hoàng Thu Hằng - Directrice adjointe du Département de la gestion du logement et du marché immobilier - a déclaré que la question de la durée de vie et de la durée d'utilisation des immeubles d'habitation avait été réglementée par la loi sur le logement de 2023 et n'était pas une nouvelle réglementation.
Selon Mme Hang, le ministère de la Construction est en train d'institutionnaliser les orientations de la résolution 21. L'une des questions qui préoccupent est la base juridique et la garantie des droits de propriété des personnes lorsque les immeubles d'habitation ont expiré.
La loi actuelle sur le logement stipule que la durée d'utilisation des immeubles d'habitation est déterminée en fonction de la durée de construction, de la base juridique de la construction et du dossier de conception. Cependant, selon Mme Hang, la réglementation actuelle ne précise pas quels sont les droits du propriétaire des biens après l'expiration de la durée d'utilisation, ni s'il a perdu le droit de propriété des biens ou non.
Dans le projet de loi sur le logement actuel, nous avons clairement indiqué qu'après l'expiration du délai d'utilisation des immeubles d'habitation, les biens des habitants ne sont pas perdus. Je le répète pour rassurer pleinement les lecteurs: Les droits de propriété ne sont pas perdus" - a souligné Mme Hằng.
Selon le contenu partagé par Mme Hang, pour les immeubles d'habitation construits avant 1994, à l'expiration de la durée d'utilisation du projet, le propriétaire peut recevoir une indemnisation en logements pour la réinstallation; avoir le droit d'acheter des logements sociaux; ou recevoir une indemnisation en espèces pour les droits d'utilisation des terres selon le ratio de répartition qu'il possède.
Pour les immeubles d'habitation construits après 1994, les habitants ont le droit de continuer à construire et à rénover les immeubles d'habitation en de nouveaux immeubles d'habitation en contribuant financièrement au moment de l'expiration de leur durée d'utilisation. Cela est fait sur la base de discussions et de partages entre les propriétaires.
Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas payer pour construire une nouvelle maison, il a le droit de revendre les droits d'utilisation du sol et les droits de propriété à d'autres personnes. L'acheteur a ensuite le droit de contribuer financièrement à la reconstruction.
S'ils ne continuent pas à contribuer, les propriétaires ont le droit d'être indemnisés en espèces pour les droits d'utilisation des terres selon le ratio de partage de la superficie de propriété commune au moment de la démolition de l'ouvrage.
Dans le cas où la zone des immeubles d'habitation sera plus tard planifiée par l'organisme de gestion de l'État et ne sera plus autorisée à construire des immeubles d'habitation, selon Mme Hang, les habitants continueront d'être prioritaires et indemnisés pour les droits d'utilisation des terres.
Ainsi, la réglementation introduite dans la loi sur le logement cette fois vise à souligner l'esprit d'héritage de la loi actuelle, tout en clarifiant davantage les droits des propriétaires de biens", a déclaré Mme Hang.
Il est nécessaire de distinguer la durée de conception et la durée de vie réelle.
Partageant le même point de vue, le Dr Phan Đức Hiếu - député à l'Assemblée nationale de la XVIe législature, membre permanent de la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale - estime que l'orientation sur la durée des copropriétés n'est pas un contenu totalement nouveau. Auparavant, bien que le certificat de propriété de la copropriété n'indique pas la durée, la loi prévoyait le traitement lorsque les ouvrages ne remplissaient plus les conditions d'utilisation.
Selon M. Hiếu, la résolution 21 est un pas en avant dans l'achèvement des réglementations juridiques sur la propriété des immeubles d'habitation. Les réglementations clarifient davantage les droits de propriété des personnes sur les appartements, les droits sur les terrains lorsque les immeubles d'habitation ont expiré leur durée de vie ou ne sont plus utilisables, ainsi que les droits et obligations des parties dans la construction et le développement de nouveaux ouvrages.
Cependant, l'institutionnalisation, en particulier la manière d'enregistrer la durée de vie sur le certificat, doit être étudiée attentivement.
M. Hiếu a noté qu'il est nécessaire de distinguer deux concepts: la durée de vie selon la conception initiale de l'ouvrage et la durée de vie réelle. Ces deux durées peuvent ne pas se chevaucher, il est donc nécessaire d'avoir des réglementations appropriées pour garantir les droits et les intérêts des propriétaires d'immeubles d'habitation dans les deux cas.
Lorsque l'immeuble d'habitation n'est plus utilisable et doit être démoli, les droits du propriétaire sur l'appartement, le terrain et le développement de nouveaux ouvrages doivent également être clairement définis.
Selon M. Hiếu, la réglementation de la durée de vie des immeubles d'habitation peut également avoir un impact sur la qualité des ouvrages. Lorsque la durée de vie et la qualité des ouvrages sont clairement définies, les promoteurs immobiliers peuvent avoir tendance à améliorer la qualité des immeubles d'habitation pour attirer les clients.
