Dans la résolution n° 278/NQ-CP du 18 septembre 2026 sur la session thématique sur l'élaboration des lois en septembre, le gouvernement demande au ministère de la Construction de préciser la durée d'utilisation des immeubles d'habitation conformément à la durée de construction des ouvrages afin de garantir qu'elle soit conforme et uniforme à la durée d'utilisation des ouvrages conformément à la loi sur la construction. Réglementer spécifiquement le traitement des immeubles d'habitation dont la durée d'utilisation est expirée, en précisant les droits et obligations des propriétaires d'immeubles d'habitation.
La durée d'utilisation des appartements n'est pas une base pour la résiliation automatique du droit de propriété.
S'adressant à Lao Động, l'avocat Hoàng Hà - Barreau de Hô Chi Minh-Ville - a estimé que le droit de propriété est un droit protégé par la loi, mais que l'objet du droit de propriété peut être usé, endommagé et n'exister plus. Lorsque cela se produit, la loi doit résoudre simultanément deux problèmes. D'une part, il faut déterminer le sort juridique des biens perdus. D'autre part, il faut déterminer quels droits et intérêts du propriétaire continuent d'être protégés.
Selon l'avocat, pour comprendre correctement la question de la durée de vie des appartements, il n'est pas possible de se contenter de voir combien d'années l'immeuble peut exister. Il faut déterminer avec précision l'objet de chaque droit, les bases qui donnent naissance ou mettent fin aux droits et les conséquences juridiques lorsque le projet est contraint de démolir.
La première chose à distinguer est que la durée d'utilisation selon la conception n'est pas la durée d'existence absolue de l'ouvrage, et non une base automatique pour mettre fin au droit de propriété. Le paragraphe 3 de l'article 58 et le paragraphe 2 de l'article 59 de la loi sur le logement de 2023 établissent un mécanisme d'inspection lorsque l'appartement a expiré sa durée de conception ou qu'un risque d'insécurité apparaît. Un ouvrage dont la durée de vie n'est pas encore expirée peut encore être démoli s'il n'est pas sûr.
Inversement, si le projet a expiré le délai de conception mais qu'il a été conclu qu'il ne relevait pas du cas de démolition, il peut continuer à être utilisé pendant la période déterminée conformément à la conclusion de l'inspection" - a souligné l'avocat Hoàng Hà.
Cette approche montre que la loi ne peut pas prendre un chiffre sur le temps pour remplacer complètement l'évaluation de l'état réel des biens. La durée de vie est le paramètre technique, l'inspection est l'activité de détermination de l'état de l'ouvrage, tandis que la décision de démolition est la conséquence juridique posée sur la base des conditions légales. La confusion de ces trois problèmes conduira à la compréhension que tous les 50 ou 70 ans, les gens perdent naturellement leur maison.
Assurer les droits des citoyens
Conformément au paragraphe 3 de l'article 237 et à l'article 242 du Code civil de 2015, lorsque les biens sont détruits, le droit de propriété sur ces biens lui-même prend fin. Cependant, la cessation du droit de propriété de l'appartement ne signifie pas que le propriétaire perd tous les avantages des biens qui ont été établis par la loi.
L'article 142 de la loi sur le logement de 2023 distingue la partie de propriété privée et la partie de propriété commune dans les immeubles d'habitation. Les droits des acheteurs d'appartements sont également liés aux droits d'utilisation des terres communs conformément à la législation foncière. Lorsque l'ouvrage est démoli, le sort juridique de chaque sujet doit être déterminé séparément. Le fait que la partie de propriété privée n'existe plus n'affecte pas implicitement les droits d'utilisation des terres communs.
Protéger les droits de propriété ne signifie pas garantir aux propriétaires l'utilisation éternelle d'un ouvrage qui n'est plus sûr. Mais la demande de démolition de l'ouvrage pour la sécurité ne peut pas non plus être comprise comme une base pour ignorer leurs droits patrimoniaux existants", a déclaré l'avocat Hoàng Hà.
Une autre question est que le droit de propriété n'apporte pas seulement des avantages, mais est également lié à la responsabilité. Le paragraphe 1 de l'article 162 du Code civil de 2015 stipule que le propriétaire doit assumer des risques liés aux biens appartenant à lui, sauf accord ou disposition contraire de la loi. Cela fixe une limite importante. Lorsqu'un ouvrage se dégrade en raison d'un usage conventionnel, la reconstruction ne peut pas être considérée implicitement comme une obligation financière totale de l'État ou d'un autre sujet.
Par conséquent, la demande du gouvernement de clarifier le droit de continuer à utiliser les terres et la contribution aux obligations financières pour reconstruire les appartements peut être considérée dans la relation entre le droit à bénéficier et la responsabilité du propriétaire. Il s'agit d'une orientation qui est demandée à être concrétisée dans le projet de loi, et non d'une nouvelle réglementation qui est entrée en vigueur.
La question de la durée de vie des appartements montre que la protection de la loi ne signifie pas nécessairement le maintien permanent de la forme matérielle des biens. Dans les cas prévus par la loi, les biens peuvent devoir être démolis, mais les droits et intérêts légitimes connexes doivent toujours être déterminés et résolus selon le mécanisme correspondant.
