Le niveau general des taux d'interet des prets immobiliers a inverse depuis fin 2025 et continuera d'augmenter en 2026, marquant la fin de la periode des prets bon marche qui a dure deux ans. Pendant ce temps, les prix de l'immobilier non seulement ne se sont pas refroidis, mais ont egalement legerement augmente dans de nombreux segments, rendant la possibilite pour les jeunes de posseder une maison dans les grandes villes de plus en plus mince.
Les taux d'interet augmentent de 1 a 2 points de pourcentage, les acheteurs paient 1,8 a 2,5 millions de dongs supplementaires par mois
Apres la periode de forte baisse 2023-2024, le marche du credit entre dans un nouveau cycle d'augmentation des taux d'interet. Actuellement, les taux d'interet des prets immobiliers sont generalement de 10,5 a 11,5% par an pour les prets fixes de 12 mois et de 11,5 a 13% par an pour les prets non garantis. L'augmentation de 1 a 1,8 point de pourcentage par rapport aux deux annees precedentes fait que les prets qui durent depuis des dizaines d'annees augmentent immediatement considerablement les coûts.
Avec un appartement d'une valeur de 2,2 milliards de dongs et un pret de 70% sur 20 ans, les versements mensuels augmentent de 1,8 a 2,5 millions de dongs. Le montant total des interets sur les 5 premieres annees s'eleve a 90 a 120 millions de dongs. Pour les jeunes, avec un revenu de 18 a 30 millions de dongs/mois, le fait de devoir consacrer jusqu'a la moitie de leur revenu au remboursement des dettes cree une forte pression financiere dans un contexte d'escalade des depenses de subsistance.
Les prix des logements augmentent de 5 a 8%, le segment inferieur a 35 millions de VND/m2 "disparaît" du centre-ville
La rigueur ne vient pas seulement des taux d'interet. Les prix des logements a Hanoï et Ho Chi Minh-Ville continuent de monter, augmentant de 5 a 8% dans le segment de milieu de gamme. Les appartements de moins de 35 millions de VND/m2 n'apparaissent presque plus dans le centre-ville. Les terrains et les maisons de ville en peripherie se redressent egalement au rythme de la construction d'infrastructures.
L'offre d'appartements de moins de 2 milliards de dongs, qui etait a l'origine un segment "sauveur" pour les acheteurs, se retrecit rapidement. A Binh Duong, Dong Nai ou Bac Ninh, les prix des appartements ont depasse 30 a 35 millions de dongs/m2. Les options dans la fourchette financiere de la population se reduisent de plus en plus.
Les banques resserrent les normes de pret, les gens ont du mal a acceder au credit pour acheter une maison
Non seulement les taux d'interet augmentent, mais la porte du credit devient egalement plus etroite. De nombreuses banques reduisent le ratio pret/valeur des actifs a 60-65%, tout en exigeant que les emprunteurs prouvent un revenu stable de 6 a 12 mois.
Les travailleurs independants, les entreprises en ligne, les travailleurs saisonniers sont actuellement un groupe de plus en plus nombreux parmi les jeunes travailleurs urbains qui rencontrent de grandes difficultes lorsqu'ils doivent declarer leurs depenses, prouver leurs flux de tresorerie et leur capacite a rembourser leurs dettes. De nombreuses personnes, bien qu'elles aient accumule de l'argent, ne repondent toujours pas aux normes d'emprunt pour acheter une maison.
Les banques qui fixent des prix eleves maintiennent involontairement le niveau des prix de l'immobilier
Le Dr Can Van Luc - expert economique en chef de BIDV - estime que le fait que les banques aient tendance a evaluer les actifs garantis a un niveau eleve pour etendre les limites de pret contribue involontairement a maintenir le niveau des prix de l'immobilier a un niveau eleve, creant une pression supplementaire sur le groupe de personnes a la recherche de logements.
Concernant les perspectives du marche en 2026, M. Luc estime que l'immobilier entre dans une phase a la fois favorable et confrontee a de nombreux defis.
Dans le groupe favorable, la resolution 254 de l'Assemblee nationale supprime un certain nombre de problemes juridiques de la loi fonciere; la preparation de la mise en service du Centre de transactions immobilieres et des droits d'utilisation des terres a partir de 2026 augmentera la transparence, soutiendra la formation d'une base de donnees au service de la gestion, y compris la possibilite d'appliquer des taxes immobilieres a l'avenir. En outre, l'investissement public et le processus d'urbanisation continueront d'etre un moteur important du marche dans les annees a venir.
Cependant, le plus grand defi reste que les prix de l'immobilier sont trop eleves par rapport au revenu moyen. M. Luc a estime que le gouvernement devra avoir des solutions pour controler les prix, en particulier dans le segment des appartements - ou la demande reelle de logement est la plus importante.
Il a egalement souligne que la politique budgetaire et monetaire jouera un role important dans le controle du marche a l'avenir. La Banque d'Etat fixe un objectif de croissance du credit d'environ 15% cette annee et exige que le credit immobilier ne depasse pas ce niveau. Pendant ce temps, les taux d'interet subissent une pression a la hausse alors que le credit de l'annee precedente a augmente de 19%, ce qui est nettement superieur a l'augmentation de la mobilisation de capitaux d'environ 15%, ce qui reduit la liquidite du systeme.
En outre, l'immobilier commercial ne figure pas dans le groupe prioritaire du credit. Les banques se concentrent uniquement sur les prets pour les logements sociaux et les zones industrielles, tandis que les segments de logements commerciaux, d'immobilier de villegiature ou de services commerciaux sont plus fortement touches par les fluctuations des taux d'interet.
De l'augmentation des taux d'interet, des prix des logements eleves, de l'offre limitee de produits appropries aux normes de pret de plus en plus strictes et aux risques de politique fiscale, il est probable que la pression a l'achat de logements par la population se poursuivra au cours de la periode 2026-2027.
