Il faut de nombreuses années pour calculer les frais d'utilisation des terres.
Selon un représentant de la société Anh Tuấn Group - promoteur du projet Lotus Residences (Hô Chi Minh-Ville), fin 2025, les problèmes juridiques du projet ont été levés, faisant partie des 9 projets de la ville dont la politique d'investissement a été prolongée et qui ont été informés du paiement des droits d'utilisation des terres de plus de 500 milliards de dongs.
Pour obtenir cette décision, l'entreprise a mis 7 ans et 7 mois à achever les procédures légales. Pendant la période où les frais d'utilisation des terres n'ont pas été déterminés, des centaines de clients n'ont pas pu construire de maisons ou obtenir des titres fonciers roses, tandis que des éléments tels que des appartements, des écoles, des centres commerciaux ont également dû être arrêtés, ce qui a presque "figé" le projet pendant de nombreuses années.
Selon les statistiques de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), rien qu'à Hô Chi Minh-Ville, il existe environ 100 projets où les promoteurs de projets immobiliers et de logements commerciaux attendent que les autorités étatiques compétentes notifnent les droits d'utilisation des terres, y compris les droits d'utilisation des terres supplémentaires à payer.
L'étape de détermination des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers est actuellement une procédure juridique qui prend beaucoup de temps tant pour les entreprises que pour les organismes de gestion. Actuellement, l'évaluation des terrains pour les projets immobiliers applique principalement deux méthodes: le surplus et le coefficient K, dans lesquelles la plupart des projets situés dans des zones ayant des avantages commerciaux utilisent la méthode du surplus.
Cependant, le processus de sélection de l'unité d'évaluation, d'achèvement du certificat d'évaluation et de passage au Conseil d'évaluation foncière provincial dure généralement au moins 6 mois, voire de nombreux projets prennent de nombreuses années pour ne pas être achevés, ce qui affecte grandement le calendrier et augmente les coûts d'investissement.
Pendant ce temps, la méthode du coefficient K est calculée en prenant le prix du terrain dans le tableau des prix fonciers multiplié par le coefficient K, déterminé sur la base d'une comparaison avec le prix du marché. Il s'agit d'une méthode simple, qui peut être mise en œuvre rapidement car le tableau des prix fonciers et le coefficient K sont tous deux publiés et ajustés chaque année par le Comité populaire provincial.
Nouveau mécanisme pour l'évaluation foncière des projets
Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a récemment approuvé un nouveau règlement de fonctionnement pour le Conseil d'évaluation foncière spécifique de la ville. En conséquence, le Conseil d'évaluation foncière spécifique de Hô Chi Minh-Ville a été créé conformément à la décision n° 2176/2025 afin d'évaluer les plans de prix fonciers, en veillant à ce que la détermination des prix fonciers soit conforme aux réglementations légales. Cela contribue non seulement à accroître la transparence, mais aussi à minimiser les conflits d'intérêts qui peuvent survenir dans le processus d'évaluation foncière.
M. Nguyen Toan Thang - Directeur du Département de l'agriculture et de l'environnement (NNMT) de Hô Chi Minh-Ville, membre du Conseil - a déclaré qu'à partir du début de 2026, Hô Chi Minh-Ville appliquera le nouveau barème annuel général des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024. Le nouveau barème des prix fonciers appliqué à partir du 1er janvier 2026 suivra une procédure différente et devra obligatoirement être approuvé par le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville.
Le Département de l'agriculture et de l'environnement met également en œuvre, coordonne et conseille les départements, les branches et les niveaux sur de nombreux contenus clés liés au travail de détermination des prix des terrains spécifiques. Parmi ceux-ci, il y a le conseil au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de promulguer une décision sur le coefficient d'ajustement des prix des terrains en 2026 (coefficient K), le conseil au Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville de promulguer une résolution ajustant le barème des prix des terrains pour la première fois dans la résolution 87/2025.
En particulier, les dossiers de prix fonciers spécifiques devraient être soumis en 2026. Il y a 68 dossiers, dont 8 dossiers selon les conclusions des inspections et des contrôles et 60 dossiers remplissant les conditions. Si les dossiers en cours de traitement sont entièrement rapportés, il est prévu qu'en 2026, 100 projets verront leurs prix fonciers spécifiques déterminés, créant des recettes pour le budget d'environ plus de 100 000 milliards de dongs.
Hô Chi Minh-Ville se fixe pour objectif une croissance à deux chiffres et des recettes budgétaires de plus de 800 000 milliards de dongs en 2026, visant près d'un million de milliards de dongs, dont les recettes foncières représentent environ 10%. Par conséquent, l'accélération du dossier d'évaluation foncière aidera les personnes et les entreprises à remplir rapidement leurs obligations financières, à mettre les terres en exploitation et à créer une dynamique pour la croissance économique.
Les entreprises s'inquiètent de l'augmentation des frais d'utilisation des terres
M. Le Hoang Chau - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville - a estimé que la détermination du prix du terrain par le coefficient K, qui rend les frais d'utilisation des terres du projet très élevés et déraisonnables, nécessite l'élaboration d'un coefficient d'ajustement du prix du terrain applicable à chaque zone, emplacement et projet afin de l'appliquer aux projets immobiliers, aux logements commerciaux et aux zones urbaines.
« L'évaluation foncière pour les projets immobiliers, les logements commerciaux ou les zones urbaines est différente de l'évaluation d'un terrain ou d'un petit lot de terrain, car l'échelle d'utilisation des terres est importante et le coefficient d'utilisation des terres de chaque projet est différent. Par conséquent, il est nécessaire d'élaborer une méthode de calcul appropriée, dans laquelle les projets ayant un coefficient d'utilisation des terres élevé doivent payer des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers plus élevés que les projets ayant un coefficient bas », a déclaré M. Lê Hoàng Châu.
