Long cou en attente de la terre
On peut dire que depuis longtemps les entreprises qui realisent des projets immobiliers sont tres las de la phase de determination de l'argent de l'utilisation des terres pour le projet. C'est une procedure lourde longue et qui augmente les coûts.
Les dirigeants de la societe Anh Tu (Ho Chi Minh-Ville) ont fait remarquer qu'auparavant l'evaluation des terrains pour les projets etait tres lente. Par exemple le projet de cette societe dans le district 7 (ancien) n'a obtenu des resultats qu'apres 7 ans 7 mois avec pres de 200 documents d'organismes d'Etat avec un montant d'environ 513 milliards de dongs. En raison du fait que le projet n'a pas ete evalue pendant une periode trop longue l'entreprise est tombee dans une situation difficile.
Le representant de Novaland a declare que cette societe avait 13 projets d'attribution de terrains depuis 2015 et 2016 mais jusqu'a present il n'y a toujours pas d'avis de l'administration fiscale et il faut qu'il y ait un avis pour que l'entreprise puisse payer les droits d'utilisation des terres.
Le Departement de l'agriculture et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a indique que depuis le debut de l'annee Ho Chi Minh-Ville a 'debloque' 9 projets rapportant 52 599 milliards de VND de droits d'utilisation des terres. Dans le meme temps 2 projets attendent l'approbation du Conseil d'evaluation des prix fonciers qui prevoit d'ajouter 4 168 milliards de VND de droits fonciers supplementaires.
Parmi les 9 projets susmentionnes certains projets apportent des revenus importants au budget de la ville tels que le projet du groupe Lotte dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem (16 190 milliards de dongs) le projet de zone urbaine adjacente a la mer de Can Gio (22 717 milliards de dongs)... Le Departement a egalement soumis au Conseil d'evaluation des prix fonciers de la ville 2 projets : le complexe d'observation de Thu Thiem d'environ 4 000 milliards de dongs et la zone urbaine de So
Dans un avenir proche le Departement soumettra 23 projets supplementaires avec un chiffre d'affaires total prevu de 7 956 milliards de VND. Au cours des premiers mois de l'annee les regions de Binh Duong et Ba Ria-Vung Tau (anciennement) ont egalement approuve 44 parcelles de terrain avec un chiffre d'affaires de 7 485 milliards de VND. Ainsi il est prevu qu'en 2025 les recettes provenant des prix des terrains des projets s'eleveront a environ 86 300 milliards de VND.
Celebrer l'evaluation fonciere pour les entreprises
Actuellement la loi fonciere de 2024 est en vigueur contribuant a resoudre de nombreux problemes pour les projets a travers differentes periodes. Parmi ceux-ci il sera possible de supprimer les problemes pour les projets concernant le paiement des droits d'utilisation des terres en souffrance dans la region de Ho Chi Minh-Ville.
Dans le projet de loi modifiant et completant certains articles de la loi fonciere de 2024 qui est en cours de consultation le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement propose de supprimer l'element du marche dans la fixation des prix fonciers primaires. Au lieu de cela les prix fonciers seront publies par l'organisme d'Etat par l'intermediaire d'un bareme de prix foncier ajuste tous les 5 ans ou ajuste chaque annee par le coefficient K.
M. Le Hoang Chau - president de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville - estime que la proposition d'appliquer la methode de coefficient d'ajustement des prix fonciers pour calculer les frais d'utilisation des terres des projets immobiliers et de logements commerciaux si elle est adoptee par l'Assemblee nationale permettra de lever les obstacles et les difficultes lies au calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers dans ces projets.
L'Institut d'economie des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a recemment propose d'autoriser les entreprises a calculer elles-memes les frais d'utilisation des terres sur la base du bareme de prix publie par le Comite populaire provincial. L'administration fiscale ne verifie et ne facture que avant la delivrance du certificat de droit d'utilisation des terres. Si l'entreprise paie plus l'entreprise est deduite pour un autre projet ; si elle manque elle paie plus.
M. Pham Viet Thuan - Institut d'economie des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville - estime que ce mecanisme est realisable car les entreprises ont maintenant declare elles-memes et paye elles-memes l'impot sur la valeur ajoutee et l'impot sur le revenu des personnes physiques de sorte que l'extension a l'impot sur les terres est realisable. Si elle est appliquee a l'impot sur les terres les procedures seront simplifiees reduisant ainsi la situation de dette de milliers de milliards
L'Institut propose egalement de reglementer specifiquement dans la loi fonciere le niveau de perception des droits d'utilisation des terres pour chaque type de cas. Parmi ceux-ci si le terrain est loue le montant a payer chaque annee est egal a 1 % du prix du terrain annonce par la localite ; si le terrain est attribue il est calcule selon le coefficient K determine par la localite ; tandis que lors du changement de destination des terres en terres residentielles le niveau de perception maximal est de 30 % du prix du
L'introduction de ces taux dans la loi aidera les provinces et les villes a les mettre en œuvre immediatement sans attendre les resultats de l'evaluation des prix des conseils ou des unites de conseil - qui sont souvent longs et susceptibles de provoquer des differences. Cette methode est consideree comme plus transparente reduisant les procedures lourdes et contribuant a la reforme du secteur foncier qui est considere comme complexe depuis de nombreuses annees.
