Un nouveau rapport de l'Institut vietnamien de recherche sur l'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) indique que le processus de restructuration de l'espace urbain vise non seulement à ajuster la répartition de la population, de la main-d'œuvre et des ressources économiques, mais entraîne également une restructuration profonde du marché immobilier (immobilier) de Hanoï, en particulier un changement dans le comportement de choix du logement et les stratégies d'investissement à moyen et long terme.
Selon le projet de planification globale de la capitale avec une vision à 100 ans, Hanoï a établi une feuille de route pour la réinstallation afin de réduire la pression sur le centre-ville historique. Au cours de la période 2026-2045, Hanoï prévoit de déplacer un total de plus de 860 000 personnes. Cette décision témoigne de la grande détermination du gouvernement à traiter les problèmes qui durent depuis de nombreuses années, tels que la forte densité de population, les infrastructures surchargées, le manque d'espace public et la réduction de la qualité de l'environnement de vie dans le centre-ville.
VARS IRE estime que l'expérience pratique montre que si l'on se concentre uniquement sur le déplacement des logements sans déplacer simultanément les moyens de subsistance, le processus de décongestionnement est très difficile à atteindre une efficacité réelle. Les gens ne sont prêts à quitter la zone centrale que lorsque la zone d'arrivée n'a pas seulement des logements, mais assure également des conditions de vie à long terme, en particulier des opportunités d'emploi, un système de santé et d'éducation et un meilleur environnement de vie.
Par conséquent, VARS IRE estime que, parallèlement à l'investissement dans les infrastructures de transport, Hanoï doit promouvoir le déplacement des zones fonctionnelles urbaines telles que les agences administratives, les bureaux, les écoles, les hôpitaux et les centres de recherche vers les zones périphériques. Ce déplacement crée non seulement des emplois sur place, mais contribue également à la formation de nouveaux pôles de développement, aidant les gens à se déplacer naturellement vers les flux de travail et les opportunités économiques, au lieu d'être obligatoires.
À moyen et long terme, le marché immobilier de la zone centrale de Hanoï continuera de se différencier clairement. Les projets de luxe et de super luxe dans la zone centrale maintiennent un niveau de prix élevé et une dynamique de hausse des prix à moyen et long terme, au service du groupe de résidents d'élite, d'experts de haut niveau et de ressources humaines de haute qualité, conformément à l'orientation d'intégration internationale de la capitale.
Il est à noter que, selon le projet, le fonds foncier central après la reconstruction est prioritaire pour les ouvrages commerciaux et de services à forte valeur ajoutée tels que les centres financiers, les zones de bureaux de catégorie A. Il s'agit d'une base importante pour développer le segment des logements ultra-haut de gamme, lié aux zones fonctionnelles susmentionnées et aux besoins de logement existants.
Dans le sens inverse, la zone périphérique de Hanoï sera l'endroit qui absorbera la majeure partie du flux de population déplacée. Le marché ici devrait voir apparaître de nombreuses grandes villes à grande échelle, avec une offre abondante et de qualité.
En outre, la promotion du développement du logement dans les zones périphériques avec de nombreux choix parmi des produits de plus en plus de qualité, y compris des produits haut de gamme et luxueux, aide les personnes déplacées à avoir plus de choix et facilite la conclusion d'accords.
Par conséquent, l'indemnisation en terres ou en logements dans les zones qui ont été planifiées pour devenir de nouveaux pôles de développement est considérée comme une solution plus appropriée. Les zones qui sont et deviendront des clusters d'universités, d'hôpitaux, de centres de recherche et de zones technologiques peuvent devenir des destinations stables pour les flux de populations déplacées.
Dans un contexte d'offre de biens immobiliers en forte augmentation à grande échelle, avec l'apparition d'une série de projets de mégalopoles et le processus de restructuration urbaine de plus en plus résolu, la stratégie d'investissement immobilier doit être ajustée dans le sens de la prudence et de la priorité à moyen et long terme.
Dans les zones périphériques, les investisseurs qui ne subissent pas une forte pression financière peuvent continuer à détenir des actifs liés aux besoins réels en logements et à de nouveaux axes d'infrastructure, où la marge de croissance est toujours là. Inversement, il est nécessaire de limiter les décisions d'investissement basées sur des attentes à court terme, en particulier dans les zones qui ont connu une "chaleur".
Dans le centre-ville, le segment de l'immobilier de luxe continue d'attirer les flux de trésorerie du groupe d'investisseurs ayant une forte capacité financière et une demande d'accumulation d'actifs à long terme. Grâce à la rareté de l'offre et à la forte demande de location, les prix de vente et de location dans les projets situés dans des emplacements privilégiés maintiennent une tendance à la hausse stable, similaire à l'évolution de Hô Chi Minh-Ville, où de nombreux projets centraux, bien que chers, enregistrent toujours un taux d'absorption et de remplissage très élevé.
Outre Hanoï, les localités limitrophes dotées d'une bonne base économique, bénéficiant des flux d'IDE et du développement de l'industrie et de la logistique, sont également des choix à considérer à moyen et long terme.
