Dans un contexte ou le fonds foncier dans les zones centrales de Ho Chi Minh-Ville s'epuise de plus en plus et ou les prix des terrains augmentent les promoteurs immobiliers ne se concentrent que sur la promotion du segment haut de gamme.
Lors d'un evenement recent Masterise Homes a presente le batiment Lake appartenant au complexe d'appartements de luxe Marriott Residences Special Edition dans le grand projet Grand Marina dans le quartier de Saigon (ancien district 1).
Selon le bareme de prix annonce par le promoteur l'appartement d'une chambre d'une superficie de 54 a 64 m2 coûte 29 a 31 milliards de VND ; l'appartement de deux chambres d'une superficie de 67 a 88 m2 est propose a la vente a partir de 33 a 50 milliards de VND. Ainsi l'appartement a un prix moyen variant de 450 a 600 millions de VND/m2 hors taxes et frais.
En examinant les informations sur le marche autour du centre-ville de Ho Chi Minh-Ville les prix de vente des projets d'appartements existants ont tous depasse la barre des 400 millions de VND/m2. Avec le niveau de prix actuel selon les previsions des societes d'etudes de marche dans un avenir proche les projets dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem devraient accueillir davantage de projets de luxe et le niveau de prix pourrait etre encore plus eleve car le fonds foncier est de plus en plus rare et les coûts de construction sont eleves.
Pendant ce temps les rapports sur le niveau moyen des prix de vente primaires des appartements a Ho Chi Minh-Ville rendent egalement les personnes ayant besoin d'acheter une maison 'eblouies'. Selon le rapport du deuxieme trimestre 2025 de certaines unites d'etudes de marche le prix moyen des appartements a Ho Chi Minh-Ville a atteint plus de 95 millions de VND/m2 soit une augmentation de pres de 10 % par rapport a la meme periode de 2024. Les nouvelles ventes ont enregistre une augmentation de 8 a 15 % dont les appartements de luxe
Selon les donnees de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) depuis 2024 les prix des logements ont continuellement augmente atteignant en moyenne 90 millions de VND/m2 soit environ 9 7 milliards de VND par appartement (ce n'est que le prix de base approuve pour le projet et non le prix de vente).
Les experts soulignent quatre raisons principales pour lesquelles le niveau des prix continue d'etre 'neo' a un niveau eleve. Premierement bien que l'offre ait augmente elle ne repond toujours pas pleinement a la demande en particulier dans le segment des prix appropries. Deuxiemement les coûts des intrants en particulier les coûts fonciers augmentent de plus en plus.
Troisiemement la psychologie speculative les attentes les vagues d'informations sur la planification la fusion et l'infrastructure font que les prix sont pousses a un niveau inapproprie par rapport a la valeur reelle. Quatriemement le rythme rapide de l'urbanisation et l'augmentation de la demande reelle contribuent egalement a maintenir les prix des logements a un niveau eleve.
Au second semestre 2025 l'offre de logements devrait continuer a s'ameliorer grace a certaines politiques de levee des barrieres juridiques. Cependant la situation de contradiction entre l'offre et la demande est tres difficile a surmonter a court terme car les projets mis en vente appartiennent toujours principalement au segment des prix eleves en raison de la forte augmentation des coûts de developpement des projets en particulier des coûts fonciers et des investissements dans les infrastructures.
L'augmentation des prix de l'immobilier rend non seulement difficile l'acces au logement pour les personnes a revenus moyens et faibles mais recele egalement des risques pour le marche en general. De nombreux experts ont averti que l'utilisation des donnees sur les prix des transactions pendant la periode de 'bulle' pour servir de base a la determination des prix des terrains pourrait entraîner des erreurs dans l'evaluation deformer le marche et entraîner des inadequations dans les recettes budgetaires la compensation ou le calcul des impots
