Ce role de gestion du bareme des prix fonciers au niveau central est necessaire
Dans un document envoye au ministere des Finances pour servir la reunion du Comite de pilotage de la gestion des prix du deuxieme trimestre 2025 le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement (NNMT) a declare que la politique de repartition des pouvoirs dans la determination et la decision des prix fonciers a initialement porte ses fruits contribuant a la liberation des ressources foncieres et a la promotion du decaissement des investissements publics.
Le ministere de l'Agriculture et du Developpement rural prevoit que lorsque les localites publieront simultanement un nouveau bareme des prix fonciers conformement a la loi fonciere de 2024 les prix fonciers connaîtront de fortes fluctuations avec des amplitudes differentes entre les localites entraînant de nombreux impacts sur le marche.
Commentant cette question le professeur Dang Hung Vo - ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (aujourd'hui ministere de l'Agriculture et de l'Environnement) - a declare que chaque localite peut avoir une approche differente dans la construction du bareme des prix fonciers car ce bareme des prix est reglemente par la province.
Cependant il a souligne que le bareme des prix fonciers ne peut pas etre 'transfere' d'une province a l'autre mais que dans les zones limitrophes entre les provinces il est necessaire d'avoir des reglementations uniformes.
Cette province stipule un bareme de prix foncier eleve tandis que l'autre province stipule un bareme de prix foncier bas ce qui entraînera facilement une difference deraisonnable entraînant des consequences et un impact important sur les prix des logements. Par consequent il est tres necessaire de gerer et d'examiner au niveau central dans lequel le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement doit etre responsable de l'examen du bareme de prix foncier avant que les provinces ne l'approuvent' a-t
Selon M. Vo le principe de la construction d'un bareme des prix fonciers doit toujours etre conforme au marche. Cependant a ce jour le Vietnam n'a pas encore de document reglementant specifiquement ce qu'est le 'prix du marche' ni de base juridique claire sur les techniques de determination des prix fonciers promulguees par l'Etat. Il s'agit d'une grande lacune car « comment obtenir le prix du marche » est un travail tres important.
Concernant la participation du Comite populaire communal au processus de construction du bareme des prix fonciers M. Vo a estime que les fonctionnaires communaux comprennent tres bien le prix reel des terrains dans la localite car ils sont regulierement en contact avec les habitants et les transactions foncieres.
Cependant la question qui se pose est la suivante : Quelles arguments faut-il utiliser pour determiner que ce prix reflete reellement le prix du marche? Selon lui l'histoire de la determination du prix du marche est une question complexe et necessite une feuille de route a long terme.
Dans un contexte ou il n'existe pas encore de base juridique complete la construction du bareme des prix fonciers est actuellement principalement basee sur des enquetes sur le terrain dans les localites.
Cependant M. Vo a souligne que les ministeres doivent jouer le role de controler et d'examiner si ces baremes de prix sont raisonnables et proches de la realite. En effet si les baremes de prix fonciers approuves sont inferieurs aux prix du marche cela entraînera de nombreuses consequences negatives notamment le fait que certains beneficiaires de terrains pourraient profiter de la difference de prix pour en tirer profit.
Le bareme des prix des terrains doit garantir l'harmonie des interets et la stabilite du marche
Le Dr Pham Anh Tuan - chef du departement de gestion fonciere de l'Universite des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoï - a declare que lorsque les comites populaires des provinces mettront en œuvre la construction et l'ajustement du bareme des prix fonciers d'ici fin decembre 2025 les prix fonciers du bareme des prix ajustes devraient avoir tendance a augmenter par rapport au bareme des prix fonciers actuel. Selon lui au cours de la construction et de la promulgation du bareme des prix fonciers les local
Tout d'abord l'evaluation doit respecter le principe de correspondre au prix des terrains sur le marche actuel. Le bareme de prix ajuste ne doit pas creer un 'choc' pour les utilisateurs de terrains les investisseurs et l'ensemble du marche immobilier. L'augmentation du prix des terrains dans le bareme de prix profitera aux personnes dont les terres ont ete recuperees par l'Etat et contribuera a augmenter les recettes budgetaires provenant de recettes telles que les droits d'utilisation des terres les impots
Cependant si le bareme des prix fonciers ajuste augmente fortement cela entraînera une augmentation des coûts d'investissement dans les projets utilisant des terrains. L'augmentation des coûts de liberation des terrains augmentera le coût des produits immobiliers affectant grandement les debouches sur le marche immobilier tant dans les segments du logement du commerce des services que de l'industrie et de l'agriculture. Cela pourrait egalement reduire l'avantage concurrentiel dans le contexte ou le Vietnam s'efforce d'attirer les investissements etrangers.
En outre l'augmentation du prix des terrains dans le tableau des prix est egalement defavorable a une partie de la population lors de la realisation des procedures liees aux terres telles que : la delivrance d'un certificat de droit d'utilisation des terres pour la premiere fois le changement de destination des terres agricoles en terres non agricoles. En particulier le transfert des terres de jardin (terrains agricoles dans les zones residentielles existantes) en terres residentielles obligera les habitants a payer des droits d'utilisation des terres
Afin d'assurer l'harmonie dans l'ajustement du bareme des prix fonciers d'ici la fin de 2025 le Dr Pham Anh Tuan estime que le ministere de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministere des Finances doivent cooperer pour examiner et etudier l'ajustement synchrone des politiques financieres liees aux terres notamment les droits d'utilisation des terres et les loyers fonciers.
Ces politiques doivent etre conçues de maniere plus flexible en particulier pour les investisseurs etrangers operant dans les domaines et les regions ou l'Etat encourage l'investissement.
Dans le meme temps il est necessaire de preciser les conditions specifiques pour beneficier d'exemptions et de reductions de droits d'utilisation des terres et de loyers dans les cas ou les droits d'utilisation des terres sont reconnus ou autorises a etre transferes de l'utilisation des terres de l'agriculture a l'agriculture non agricole ainsi que dans la politique de developpement du logement pour les personnes a faible revenu...
L'objectif final est que les localites doivent elaborer un bareme des prix des terrains proche du prix du marche tout en assurant un equilibre harmonieux des interets entre l'Etat le promoteur et les utilisateurs de terrains. Dans le meme temps assurer la capacite d'attirer les investissements etrangers utilisant des terrains et promouvoir un developpement stable et durable du marche immobilier.
