Bien que le niveau d'intérêt et les transactions sur le marché ne soient plus aussi dynamiques qu'avant, le niveau des prix des terrains à bâtir n'a pas encore montré de forte tendance à la baisse. Les experts estiment que ce segment entre dans une phase de sélection intensive alors que les flux de capitaux spéculatifs se retirent progressivement et que les investisseurs passent à la priorité de la valeur d'usage réelle.
Les données de Batdongsan. com. vn montrent qu'au premier trimestre 2026, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont tous deux enregistré une baisse de l'intérêt pour les terrains à bâtir par rapport à la fin de 2025, dont Hô Chi Minh-Ville (ancienne) a diminué d'environ 5%, tandis que Hanoï a diminué plus fortement, d'environ 23%. Cependant, contrairement à la baisse de la demande, les prix de vente des terrains à bâtir sont restés assez stables. Rien qu'à Hanoï, le prix de vente moyen a atteint environ 81 millions de VND/m2, presque inchangé par rapport au trimestre précédent, mais toujours plus élevé qu'à la même période en 2025.
Expliquant cette évolution, Mme Đỗ Thị Ngọc Ánh - responsable principale des ventes chez Batdongsan. com. vn - a déclaré que les flux de trésorerie sur le marché deviennent plus prudents et ont tendance à se déplacer vers des produits ayant une valeur d'usage réelle, au lieu d'actifs fortement spéculatifs tels que les terrains à bâtir.
Selon Mme Ánh, la réalité montre que les informations sur la planification, le développement des infrastructures ou l'ajustement des limites administratives peuvent toujours créer des "vagues" à court terme pour le segment des terrains à bâtir. Cependant, lorsque des facteurs défavorables tels que la pression des taux d'intérêt apparaissent, la demande de transactions diminue généralement très rapidement. Cela reflète un changement clair dans le comportement des investisseurs, si auparavant la psychologie de la peur de manquer des opportunités était fortement dominante, maintenant la tendance à préserver le capital et à attendre des signaux plus clairs du marché est en hausse.
Non seulement les transactions ralentissent, mais de nombreux experts estiment également que 2026 sera le moment où le segment des terrains entrera dans un processus de nettoyage important. M. Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Directeur du département marketing des projets de logement de CBRE Vietnam - a estimé que la réglementation sur le code d'identification des biens immobiliers contribuera à rendre les droits de propriété et le niveau des prix transparents, limitant ainsi la situation des transactions à deux prix et clarifiant la valeur réelle des actifs.
Plus remarquable encore, les terrains à bâtir traversent progressivement l'"ère du lotissement". La réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains dans les villes de catégorie I, II et III pourrait entraîner une forte baisse de l'offre spontanée de terrains à bâtir. Les prévisions de DKRA montrent qu'au deuxième trimestre 2026, Hô Chi Minh-Ville et les provinces du Sud n'auront qu'environ 400 nouveaux produits de terrains à bâtir mis en vente, principalement à Tây Ninh. Pendant ce temps, l'offre de maisons individuelles devrait augmenter fortement pour atteindre plus de 2 300 nouveaux appartements mis en vente.
Cette tendance montre que de nombreuses entreprises ajustent leurs stratégies de développement, transférant les projets de terrains à bâtir en maisons de ville ou en villas afin d'améliorer la liquidité. Cela signifie que l'offre de terrains à bâtir à court terme continuera de diminuer, et ce segment n'explorera pas non plus facilement à nouveau.
M. Võ Hồng Thắng - Directeur général adjoint de DKRA - estime que lorsque le marché entrera dans la phase de sélection, les produits ayant une valeur d'usage et une durabilité seront privilégiés, remplaçant progressivement la demande d'investissement purement basée sur l'attente d'une augmentation rapide des prix. C'est la raison pour laquelle les terrains continuent de faire face à de nombreux défis dans les temps à venir.
Partageant sa stratégie d'investissement, M. Nguyễn Anh Quê - président du groupe G6 - recommande aux investisseurs de rester prudents et de ne choisir que les produits qui ont des capacités résidentielles réelles, de bonnes affaires, des prix de vente proportionnels à la valeur d'usage et à la capacité de création de flux de trésorerie. Selon lui, les facteurs juridiques, de planification et de liquidité doivent être placés au premier plan dans un contexte où de nombreuses régions ont été poussées à des prix dépassant de loin leur valeur réelle ces derniers temps.
Le président du G6 a également recommandé de ne pas s'attendre à des vagues à court terme, mais de définir des stratégies à moyen et long terme. En effet, de 2019 à aujourd'hui, le niveau général des prix des terrains a augmenté en moyenne d'environ 50%, voire plus haut dans certains endroits, de sorte que la possibilité d'une forte augmentation dans les temps à venir ne sera pas facile sans des impulsions suffisamment fortes de grands projets, de nouveaux centres administratifs, de zones industrielles à grande échelle ou de complexes de services et de divertissement.
