Selon l'Institut vietnamien de recherche sur l'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), auparavant, les jeunes pouvaient choisir de nombreux types de logements à des prix abordables tels que les petits appartements, les logements collectifs rénovés, les logements commerciaux ou les projets d'appartements à des prix abordables dans les zones périphériques. Ce sont des produits qui jouent le rôle de "premier échelle" aidant la plupart des gens à accumuler progressivement des actifs et à réaliser leur rêve de logement.
Cependant, ces dernières années, la nouvelle offre sur le marché n'a pas suffisamment répondu à la demande de ce segment. La hausse des prix des terrains et l'augmentation des coûts d'investissement dans la construction rendent difficile pour les entreprises immobilières de développer un segment de logements abordables.
Les données de recherche de VARS IRE montrent que, du troisième trimestre 2024 à aujourd'hui, le segment des appartements commerciaux à Hanoï établit progressivement un nouveau niveau de prix, les projets mis en vente étant principalement positionnés à partir de 60 millions de VND/m2. Pendant ce temps, à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les zones d'expansion après la fusion, les acheteurs ont plus de choix, mais pour que les jeunes et les nouveaux ménages possèdent un appartement de 2 chambres ici, le soutien de la famille ou des prêts à long terme sont également nécessaires.
VARS IRE estime que, malgré de nombreuses causes d'impact, le fait que les prix des logements établissent de nouveaux niveaux entraîne un changement dans le parcours de logement des jeunes. Les jeunes modernes ajustent de manière flexible leurs plans de mariage et de séparation des ménages, privilégiant l'optimisation des flux de trésorerie en choisissant des espaces de vie à louer ou en maintenant un mode de vie familial multigénérationnel.
La réalité ci-dessus montre que le problème actuel n'est pas seulement de la nécessité de logements sociaux ou de l'offre de logements abordables, mais aussi d'un écosystème de « logements de départ » - où les jeunes peuvent accéder à un logement adapté à leurs capacités financières au cours des premières années de carrière avant d'accumuler progressivement pour posséder un logement.
Pour promouvoir le développement de ce segment, VARS IRE estime que l'État doit jouer un rôle de premier plan dans la création de mécanismes et la coordination des ressources, en particulier dans la planification, les fonds fonciers, la finance, le contrôle des prix de location et la garantie des bons bénéficiaires en matière de politique de développement du logement locatif.
En conséquence, l'État doit autoriser le report du calendrier de paiement des droits d'utilisation des terres, l'exonération ou la réduction des obligations financières pendant les premières années d'exploitation, ou appliquer un mécanisme de paiement en fonction du calendrier d'exploitation du projet.
Lorsque le taux d'occupation est stable et que le chiffre d'affaires locatif atteint un certain seuil, l'investisseur remplira pleinement ses obligations financières conformément à la feuille de route promise. Cette approche permet à la fois de réduire la pression du capital initial pour l'entreprise et de ne pas entraîner de pertes pour le budget de l'État.
En outre, il est possible d'étudier un mécanisme de transition flexible entre la location et la vente. Pour la partie de la superficie transférée à la vente, le promoteur doit remplir pleinement ses obligations financières en matière foncière avant de la mettre en exploitation. Inversement, la partie de la superficie qui continue d'être louée à long terme bénéficiera d'un mécanisme de paiement foncier selon le calendrier. Cela crée à la fois l'équité entre les formes d'exploitation immobilière et encourage les entreprises à maintenir un fonds de logements locatifs stable à long terme.
L'expérience internationale montre que le facteur décisif du succès du modèle de logement locatif ne réside pas dans le contrôle des bénéfices des entreprises, mais dans la capacité d'accéder à des capitaux à long terme à faible coût. Au lieu de fixer rigidement un niveau de profit fixe pour les investisseurs, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme pour déterminer le taux de profit selon les principes du marché. Un taux de profit raisonnable peut être déterminé sur la base du taux d'intérêt de référence plus un niveau de compensation des risques approprié. Lorsque les coûts de capital diminuent, les bénéfices attendus des entreprises diminuent également en conséquence; inversement, lorsque le niveau des taux d'intérêt augmente, ce mécanisme garantit toujours que le projet maintient sa faisabilité financière.
Une approche plus flexible, équilibrant les intérêts entre l'État, les entreprises et les locataires, créera une base pour former un marché de logements locatifs durable à long terme.
