La forte offre arrive mais les prix des logements continuent d'augmenter fortement
Le Departement de la construction de Hanoï vient d'annoncer la liste des 33 projets remplissant les conditions d'ouverture a la vente avec plus de 30 300 produits dont 24 600 appartements et 5 700 appartements de faible hauteur. L'offre de nouveaux appartements est principalement concentree dans les grandes villes de Vinhomes a Tu Liem Dong Anh et Gia Lam avec pres de 18 200 appartements.
Apres trois trimestres l'offre de nouveaux appartements a Hanoï est equivalente a environ 80 % de l'ensemble de l'annee 2024. Selon Savills l'annee derniere la ville a ajoute environ 30 900 appartements. Il est prevu qu'au cours des 6 derniers mois de 2025 environ 11 500 appartements supplementaires seront mis en vente. A partir de 2026 lorsque les projets pilotes auront acheve les procedures legales l'offre devrait augmenter fortement.
L'offre d'appartements a Hanoï s'est fortement redressee depuis 2024. Cependant le niveau des prix continue d'augmenter continuellement la structure des produits se deplaçant fortement vers les segments haut de gamme et ultra-haut de gamme lorsque la plupart des promoteurs se concentrent sur le developpement de cette gamme de produits.
En ce qui concerne les prix de vente selon les informations du ministere de la Construction au cours des 9 premiers mois de 2025 le marche des appartements a Hanoï et a Ho Chi Minh-Ville a continue d'augmenter lorsque les prix de base ont etabli de nouveaux locaux.
A Hanoï le prix de vente primaire moyen atteint 70 a 80 millions de VND/m2 soit une augmentation de 5 6 % par rapport au debut de l'annee et de 33 % par rapport a la meme periode en 2024. De nombreux projets de luxe ont enregistre des prix tres eleves de 150 a 300 millions de VND/m2.
A Ho Chi Minh-Ville le prix de base moyen est d'environ 75 millions de VND/m2 stable par rapport au premier trimestre 2025 mais en hausse de 36 % par rapport a la meme periode de l'annee precedente. Certains projets haut de gamme dans les zones centrales ou les nouvelles zones urbaines atteignent egalement le seuil de 150 millions de VND/m2 ou plus.
Non seulement les appartements mais aussi les maisons mitoyennes et les villas ont fortement augmente. A Hanoï les prix de vente des maisons mitoyennes et des villas se situent generalement entre 100 et 200 millions de VND/m2.
Les donnees des unites d'etudes de marche montrent egalement la forte dynamique de hausse des prix de l'immobilier. Savills indique qu'a la fin du deuxieme trimestre 2025 le prix de vente moyen des appartements de niveau primaire a Hanoï a atteint 91 millions de VND par m2 soit une augmentation de 40 % par an.
Selon les donnees de recherche de l'Institut de recherche et d'evaluation du marche immobilier vietnamien (VARS IRE) a la fin du deuxieme trimestre 2025 l'indice des prix des appartements a Hanoï Da Nang et Ho Chi Minh-Ville a augmente respectivement de 87,7% 698% et 48 3 % par rapport a 2019. Le prix de vente moyen a atteint 77 5 millions de VND/m2 a Hanoï 68 6 millions de VND/m2 a Da Nang et 77 1 millions de VND/m2 a Ho Chi Minh-Ville.
Le groupe de personnes ayant les revenus les plus eleves a egalement du mal a acheter une maison
Selon l'analyse des experts de VARS IRE le taux d'augmentation des revenus ne suit pas la tendance a la hausse des prix des logements ce qui rend l'accumulation de plus en plus difficile meme pour le groupe de travailleurs ayant le salaire le plus eleve.
A Hanoï entre 2014 et mi-2025 le revenu moyen par habitant a augmente de 4 11 millions de VND/mois a 8 3 millions de VND/mois soit une augmentation moyenne de 6 4 %/an. Pendant ce temps le prix des appartements a double en moyenne de 11 %/an passant de 25 millions de VND/m2 a 77 5 millions de VND/m2.
Avec le prix et le revenu de 2014 une famille a revenu moyen qui consacre tous ses revenus a l'achat d'une maison aura besoin de pres de 18 ans pour posseder un appartement de 2 chambres (70m2 d'une valeur de 1 75 milliard de VND). Si l'on applique le principe que le coût du logement ne depasse pas 1/3 du revenu la periode d'accumulation sera trois fois plus longue.
Au milieu de l'annee 2025 l'appartement de 70 m2 avait atteint 5 3 milliards de VND. A ce moment-la la famille ci-dessus aurait dû passer pres de 27 ans a ne pas depenser a consacrer tout son revenu et jusqu'a 80 ans si selon le principe 1/3 du revenu etait consacre a l'achat d'une maison.
Meme le groupe sectoriel ayant le revenu le plus eleve du pays la banque n'a pas suivi. En 2014 le salaire le plus eleve du systeme bancaire a atteint 25 2 millions de VND/mois en passant a 55 44 millions de VND/mois au milieu de 2025 soit le double apres plus d'une decennie. Pendant ce temps les prix des appartements dans les grandes villes ont augmente plus de trois fois.
Avec le salaire actuel d'une famille de deux conjoints travaillant dans une banque si 'je n'utilise rien d'argent' pour consacrer tous mes revenus il faudra environ 3 a 4 ans pour acheter un appartement. Mais selon le principe que le coût du logement ne depasse pas 1/3 du revenu la periode d'accumulation dure jusqu'a 10 ans et en realite elle est plus longue lorsque le prix du logement augmente plus rapidement que le revenu.
