Le marché immobilier envoie des signaux contradictoires alors que la liquidité diminue fortement et que les prix de vente ne montrent aucun signe de refroidissement.
Selon le rapport Stratégie d'investissement pour les 6 derniers mois de 2026 de la société par actions Vietcap Securities, la dynamique de croissance du secteur immobilier sera renforcée au second semestre grâce à des activités de vente plus dynamiques, à des taux d'intérêt stables et à des flux d'IDE et à un tableau commercial clair.
Pour le segment de l'immobilier résidentiel, Vietcap estime que le volume des transactions sur le marché primaire continuera de croître en 2026, avec une tendance plus claire au second semestre lorsque le niveau des taux d'intérêt se stabilisera progressivement. Le moteur de la croissance provient de la demande réelle de logements, de l'augmentation de la nouvelle offre, de l'amélioration des infrastructures et des politiques de vente préférentielles.
Selon les prévisions, le chiffre d'affaires annuel moyen des ventes immobilières pour la période 2026-2027 du groupe d'investisseurs à capitalisation moyenne comprenant KDH, NLG, NVL, DXG et HDC augmentera d'environ 10% par rapport à la moyenne des 5 années précédentes.
Pendant ce temps, le rapport d'étude de marché de l'Institut de recherche économique, financière et immobilière Dat Xanh Services (DXS-FERI) montre que le tableau du marché au cours des 6 premiers mois de l'année reste plein de défis.
Les nouvelles offres mises en vente au cours du premier semestre ont atteint environ 37 300 produits, soit une augmentation de 16% par rapport à la même période de l'année précédente. L'offre secondaire est également devenue plus diversifiée sur de nombreux marchés et segments lorsque de nombreux projets ont été livrés en 2026.
Cependant, les experts de DXS-FERI ont déclaré que les taux d'intérêt des prêts immobiliers au cours des 6 premiers mois de l'année étaient généralement de 12 à 14 %/an, tandis que certains prêts basés sur le mécanisme flottant ont enregistré des niveaux réels allant jusqu'à 15 à 16 %/an.
L'augmentation rapide des coûts d'emprunt après la période préférentielle a créé une forte pression tant sur les acheteurs résidents que sur les investisseurs, ce qui a fait que la psychologie de l'observation et de l'attente continue de couvrir le marché, car les clients sont devenus plus prudents dans l'utilisation de l'effet de levier financier.
Selon DXS-FERI, l'impact du niveau des taux d'intérêt a considérablement réduit les activités de négociation. Le volume total d'absorption de l'immobilier primaire au cours des 6 premiers mois de l'année n'est estimé qu'à environ 26 100 produits, soit une baisse de 62% par rapport aux 6 derniers mois de 2025. Le taux d'absorption sur l'ensemble du marché ne varie qu'entre 20 et 30%, soit environ 30 points de pourcentage de moins qu'à la fin de l'année dernière. Parmi ceux-ci, la région du Nord représente environ 50% du volume total d'absorption du pays, tandis que le Sud représente environ 40%.
Il est à noter que la liquidité s'affaiblit mais que les prix de vente continuent d'augmenter. Selon DXS-FERI, le niveau des prix primaires au cours des 6 premiers mois de l'année a augmenté dans la plupart des types et des régions par rapport à la même période en 2025. Les appartements continuent de mener le marché avec une augmentation d'environ 10 à 15% dans le Nord et le Sud, tandis que le Centre et l'Ouest augmentent d'environ 5 à 7%.
Cette unité estime que l'augmentation des prix est principalement due au fait que la nouvelle offre se concentre sur les segments moyen et haut de gamme, que les coûts de développement des projets sont de plus en plus élevés, que les terrains dans les grandes villes sont rares, tandis que la demande réelle de logements reste stable, ce qui aide les projets ayant des emplacements favorables et une base juridique complète à continuer de maintenir leur niveau de prix.
Partageant le même point de vue, le Dr Nguyen Van Dinh - vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier - a également déclaré que les prix des logements ont du mal à baisser lorsque les coûts de développement des projets sont élevés.
L'État s'efforce de coordonner pour que les prix avancent progressivement vers un niveau raisonnable, afin d'aider les gens à accéder au logement. Cependant, de nombreux facteurs restent très difficiles à réduire, tels que la terre, les coûts des intrants, la main-d'œuvre, les prix des matières premières et de nombreux coûts d'importation, les prix mondiaux n'ont pas non plus été réglementés. C'est également l'un des défis qui rendent difficile la réduction des coûts de développement", a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh.
