Le marché des appartements entre dans une phase de correction, de nombreux projets baissant simultanément de prix sur le marché secondaire. Cependant, le niveau des prix des appartements reste élevé, la demande réelle continue de jouer un rôle de premier plan sur le marché et la tendance à la transition des maisons individuelles vers les appartements devient de plus en plus claire.
Selon Savills Hanoi, 2026 devrait accueillir une offre très abondante d'appartements avec environ 70 000 unités provenant de 91 projets mis en vente. La majeure partie de l'offre primaire est concentrée dans les zones périphériques telles que Dong Anh, Hoai Duc et Hoang Mai.
Dans un contexte d'augmentation de l'offre, le marché primaire connaît des changements notables. M. Trần Minh Tiến - Directeur du Centre d'études de marché et de compréhension des clients de One Mount Group - a estimé que le marché avait considérablement "ralenti" après une période de croissance rapide, et que la tendance des flux de capitaux d'investissement est devenue plus prudente.
Le marché ne fonctionne plus selon la mentalité d'« achat rapide - vente rapide » mais passe à un état plus sélectif. Les flux de trésorerie à court terme s'affaiblissent, laissant place à la demande réelle de logement et à l'accumulation à long terme", a souligné M. Tiến.
Selon M. Tiến, dans les trimestres restants de 2026, le marché continuera d'être guidé par la demande réelle de logements, dans un contexte où les coûts de capital n'ont pas diminué de manière significative et où la psychologie des investisseurs reste prudente. Les produits ayant une base juridique claire, pouvant être emménageés immédiatement et adaptés à la capacité de paiement de la majorité continueront de prédominer.
Il est à noter que la tendance à passer des maisons individuelles aux appartements devrait se poursuivre, en particulier chez les jeunes clients et les familles ayant besoin de s'installer dans les grandes zones urbaines. Par rapport aux maisons individuelles, les appartements en transfert ont toujours un prix d'accès plus abordable, sont plus faciles à utiliser en termes d'effets de levier financier et sont moins affectés par les facteurs liés à la planification future.
Cependant, bien que le marché ait connu une vague de baisses de prix dans certains projets, les possibilités d'accès au logement pour les personnes ayant des besoins réels, en particulier le groupe à revenu moyen-inférieur, restent très limitées. La baisse actuelle de 5 à 10% est principalement un ajustement technique par rapport à la zone de prix maximale de l'année précédente. Après trois années de forte augmentation continue, le niveau général des prix des appartements reste ancré à un niveau élevé par rapport à la capacité de paiement de la plupart des gens.
La différenciation sur le marché des appartements à Hanoï est également de plus en plus claire. Alors qu'une partie des spéculateurs sont confrontés à des pressions financières en raison de l'utilisation d'un levier important, de nombreux investisseurs qui détiennent des actifs depuis longtemps ont choisi de prendre des bénéfices. Pendant ce temps, les personnes ayant un réel besoin de logement rencontrent encore de nombreuses difficultés dans leur parcours de propriété de logement.
Mme Phạm Thị Miền - Vice-directrice de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier estime qu'en 2026, le marché entre dans un processus de restructuration sous l'influence du contexte macroéconomique, du niveau des taux d'intérêt, de la politique de crédit et de l'achèvement du cadre juridique.
Selon Mme Miền, bien que l'offre continue d'augmenter, les prix de vente restent élevés, tandis que les transactions sont de plus en plus sélectives entre les projets et les segments. Il est à noter que la psychologie des acheteurs a considérablement changé: "Si auparavant de nombreux investisseurs dépensent de l'argent dans l'espoir que les prix continueront d'augmenter, aujourd'hui, la demande réelle de logement et la capacité d'exploiter les flux de trésorerie provenant de la location deviennent des facteurs qui guident les décisions d'investissement. Les acheteurs consacrent également plus de temps à se renseigner sur le plan juridique, l'avancement du projet, la réputation du promoteur et la capacité d'exploitation réelle avant de débourser de l'argent".
Selon l'expert, "la psychologie de la peur d'acheter mal remplace progressivement la psychologie de la peur de manquer des opportunités". Les acheteurs privilégient désormais les actifs qui ont la capacité de créer des flux de trésorerie, une bonne liquidité et une valeur durable à long terme plutôt que d'investir en s'appuyant sur l'attente d'une hausse des prix à court terme comme auparavant.
