Recemment les prix de l'immobilier ont continuellement fortement augmente en particulier dans le segment des appartements dans les grandes villes. Les rapports des unites d'etudes de marche montrent que le niveau des prix des appartements primaires a Hanoï a depasse 100 millions de VND/m2 ce qui exerce une tres forte pression sur la demande d'achat pour y vivre et investir.
Dans un contexte ou l'offre repondant aux besoins reels est encore limitee la question que de nombreux investisseurs se posent est la suivante : Quel sera le segment potentiel dans la periode a venir?
Selon l'expert economique - Dr. Dinh The Hien apres la phase de croissance des superprofits le marche immobilier passera a un developpement durable ; le segment le plus approprie a l'avenir est le produit base sur la capacite de paiement et l'efficacite d'exploitation.
Le marche immobilier vietnamien a enregistre une forte croissance au cours des trois dernieres decennies grace a trois facteurs fondamentaux : la legislation l'economie et les infrastructures. Le Dr Dinh The Hien estime que ce processus a cree des benefices exceptionnels pour les investisseurs mais qu'il entre actuellement dans une phase de nouvelle transformation.
Il a analyse que le systeme juridique a fait un grand pas en avant - de la non-reconnaissance des droits de propriete fonciere des citoyens a l'achevement et a l'autorisation de s'enrichir grace a l'immobilier en autorisant un particulier a posseder plusieurs maisons. C'est un facteur qui a completement 'lie' le marche.
Sur le plan economique depuis l'integration en 2006 le PIB du Vietnam a connu une forte croissance atteignant plus de 450 milliards de dollars et devrait depasser la Thaïlande dans les prochaines annees creant un fort pouvoir d'achat et une accumulation d'actifs dans la societe.
Parallelement l'Etat investit tres fortement dans le developpement des infrastructures de transport creant une dynamique directe pour accroître la valeur de l'immobilier.
Grace aux trois facteurs ci-dessus le Dr Hien estime que le canal d'investissement immobilier a atteint un rendement moyen de plus de 25 % en 30 ans depassant de loin le canal des valeurs mobilieres (environ 10 %) et des depots bancaires (environ 8 %).
Cependant il a estime que le principe de 'luong doi thi chat doi' se manifestera clairement lorsque les facteurs fondamentaux auront presque atteint leurs limites. La legislation est presque achevee ; l'economie une fois achevee la taille de la Thaïlande n'augmentera plus comme auparavant ; tandis que les infrastructures de transport d'ici 2027 en particulier dans la region du Sud seront presque achevees.
En consequence le marche immobilier se transformera selon le modele des pays developpes pour devenir un canal d'investissement de developpement durable et non plus un canal de superprofit comme auparavant.
En ce qui concerne l'orientation dans la nouvelle phase le Dr Dinh The Hien estime que les segments potentiels seront ceux qui combineront les deux facteurs'revenus' et 'exploitation'.
Premierement l'acheteur (pour vivre ou investir) prendra une decision basee sur son revenu reel dans lequel une maison est consideree comme raisonnable lorsque le paiement - y compris la partie du pret - doit etre conforme a ses capacites financieres.
Deuxiemement la valeur d'un bien immobilier sera evaluee par l'efficacite de l'exploitation. 'Bien que la valeur de l'actif soit de 5 milliards ou 50 milliards de VND l'element cle est la rentabilite de l'exploitation. Un bien immobilier est considere comme un bon choix s'il peut generer une rentabilite de l'exploitation (locations exploitation) atteignant environ 3 a 4 %/an sur le capital d'investissement total investi' a-t-il declare.
Selon l'evaluation du Dr Hien ce sera l'orientation principale du marche dans la periode a venir car les prix de l'immobilier - en particulier les appartements - ont fortement augmente tandis que l'offre pour repondre a la demande reelle de logement reste limitee.
