Le bareme des prix des terrains augmente et les coûts lies a l'utilisation des terres augmentent egalement en consequence.
Le Departement de l'agriculture et de l'environnement de Hanoï recueille des avis sur le projet de rapport sur la construction d'un bareme des prix fonciers pour la premiere fois a publier et a appliquer a partir du 1er janvier 2026. Il est a noter que ce departement propose que le prix foncier le plus eleve a Hanoï appartenant aux routes du district de Hoan Kiem (ancien) soit de plus de 702 millions de dongs par m2. La proposition d'augmentation la plus elevee concerne les zones peripheriques avec
Commentant cela lors d'un entretien avec Lao Dong l'avocat Nguyen Van Dinh - expert en droit immobilier - a declare que l'augmentation du bareme des prix fonciers stimulera indirectement l'augmentation du prix foncier specifique car le prix foncier specifique est calcule selon des methodes de comparaison les revenus et les excedents ne doivent pas etre inferieurs au prix du bareme des prix fonciers ce qui conduit au fait que le bareme des prix fonciers devient un 'prix plancher'.
Ainsi si l'Etat confie des terres pour realiser des projets les entreprises devront payer davantage ce qui contribuera a augmenter les recettes budgetaires. Ou si l'Etat recupere des terres les citoyens seront egalement indemnises au meme prix que le marche ce qui contribuera a reduire les litiges et les plaintes dans le domaine foncier...
Cependant l'avocat Nguyen Van Dinh estime que d'un autre point de vue le bareme des prix fonciers peut perturber la vie des gens entraînant une augmentation des coûts lies a l'utilisation des terres.
Par exemple les cas de paiement des droits d'utilisation des terres lorsque l'Etat reconnaît les droits d'utilisation des terres (enregistrement pour la premiere fois) autorise le changement de destination des terres des menages et des particuliers ; versement des loyers fonciers payes chaque annee ; calcul de la taxe d'utilisation des terres ; frais d'immatriculation et surtout de la taxe sur les revenus provenant du transfert de droits d'utilisation des terres... sont tous bases sur le bareme des prix fonciers.
Selon l'avocat si le bareme des prix fonciers est multiplie par 2 le montant des droits d'utilisation des terres des impots des frais et taxes... que les citoyens doivent payer sera deux fois plus eleve alors qu'il s'agit d'un groupe de sujets en grand nombre. Le bareme des prix fonciers aura certainement un impact a grande echelle.
Par exemple simplement l'impot sur l'utilisation des terres non agricoles est toujours considere comme une source de revenus « facile » car le taux d'imposition n'est que de 0 03 % du prix du terrain dans le bareme des prix fonciers. Mais maintenant si le bareme des prix fonciers est ajuste pour augmenter de 5 fois ce revenu deviendra un fardeau pour de nombreuses personnes.
La solution pour harmoniser les interets
Selon l'avocat Nguyen Van Dinh les terres appartiennent a tous les citoyens et l'Etat est le representant du proprietaire. La loi fonciere confiant a l'Etat la competence et la responsabilite de publier un bareme des prix fonciers et de decider specifiquement des prix fonciers est appropriee (exerçant le droit du 'proprietaire' de determiner la valeur de ses biens).
Mais l'integration de trop d'objectifs a resoudre dans l'outil de prix des terrains en particulier l'expansion de l'application du bareme des prix des terrains recele des risques d'instabilite dans l'application de la loi.
Par exemple dans le cas ou les habitants reçoivent une indemnisation provenant de la recuperation de terres par l'Etat ils souhaitent toujours que le bareme des prix fonciers soit tres eleve pour en recevoir beaucoup.
Inversement dans le cas ou l'Etat reconnaît les droits d'utilisation des terres (creation d'un titre foncier pour la premiere fois) ou lorsqu'ils sont autorises a atteindre des fins d'utilisation des terres conformement a la planification ou lorsqu'ils paient des loyers fonciers... ils souhaitent que les terres soient 'bon marche' pour reduire le fardeau financier.
Par consequent comment fixer le prix des terrains pour avoir un bareme de prix des terrains a un niveau 'libre' afin d'harmoniser les interets entre les acteurs est un probleme difficile.
Je pense qu'une solution importante que les organismes de gestion doivent envisager est d'ajuster le systeme de documents juridiques relatifs aux obligations fiscales aux frais et taxes aux droits d'utilisation des terres et aux loyers fonciers.
Par exemple pour l'impot sur le revenu du transfert des droits d'utilisation des terres des menages et des particuliers la loi actuelle sur l'impot sur le revenu des personnes physiques stipule que le taux d'imposition est de 2 % et calcule sur la base du bareme des prix fonciers. En supposant que le bareme des prix fonciers augmente le taux d'imposition de 2 % doit etre etudie pour etre ajuste a la baisse afin de ne pas augmenter le fardeau fiscal pour les sujets
Selon l'avocat en realite cette solution a ete commencee a etre appliquee par l'Etat. Par exemple selon le decret n° 103/2024 sur la perception des droits fonciers dans le cas de la location de terrains payes annuellement le prix unitaire de location de terrain est calcule en pourcentage multiplie par le prix unitaire de location de terrain.
Le decret 103 stipule que le pourcentage varie de 0 25 % a 3 % (ce taux etait auparavant de 1 % a 3 %). Ainsi le decret 103 a prevu une indemnisation en cas d'augmentation du prix des terrains de 4 fois les loyers fonciers des habitants restent stables.
L'ajustement des textes juridiques sur les taxes les frais et les redevances... dans l'utilisation des terres dans cette direction contribuera a surmonter les inconvenients causes par l'augmentation des prix des terrains a proteger les populations en particulier les groupes vulnerables et a aider a maintenir la stabilite sociale tout en transformant les terres en ressources de developpement economique grace a la 'perception correcte et suffisante' des projets d'investissement utilisant des terres.
