Mécanisme de maintien de 5% de la valeur du contrat
L'avocat, Maître Pham Thanh Tuan - Barreau de la ville de Hanoï - a estimé que cette proposition est raisonnablement fondée en termes d'équilibre des droits et des intérêts entre l'investisseur et l'acheteur.
Après avoir remis le logement au client, le vendeur doit émettre une facture conformément à la valeur totale du contrat de vente, même si à ce moment-là, l'acheteur n'a payé qu'un maximum de 95% de la valeur du contrat.
En fait, même si le promoteur a terminé les procédures relevant de sa responsabilité pour délivrer le certificat, la perception du 5% restant auprès du client rencontre parfois encore des difficultés pour diverses raisons, en particulier dans le cas où le client est en retard ou n'a pas pleinement coopéré.
Après la livraison du logement, le promoteur a essentiellement dû remplir les obligations financières et comptables liées à la valeur totale de la transaction, alors que 5% de la valeur du contrat n'ont pas encore été payés.
De même, dans le cas où les parties conviennent de laisser le client effectuer lui-même les procédures de délivrance du certificat, ou lorsque le client n'a pas pleinement coopéré dans la fourniture de documents, la finalisation du dossier au service du processus de délivrance du certificat, le promoteur n'a toujours pas de base pour percevoir le 5% restant car le certificat n'a pas été délivré. Cela peut affecter les droits du promoteur, même si la cause du retard ne provient pas entièrement de l'entreprise.
Par conséquent, la disposition du projet concernant le transfert de 5% de la valeur des logements futurs sur un compte de garantie est une option relativement harmonieuse. Ce mécanisme maintient à la fois la responsabilité juridique du promoteur dans l'exécution des procédures de délivrance du certificat et garantit que lorsque le promoteur a pleinement rempli ses obligations, l'acheteur remplit également les obligations financières correspondantes conformément au contrat.
Équilibrer les intérêts des parties
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh - expert juridique immobilier - a estimé que cette réglementation garantira l'harmonie des intérêts entre les parties, liant à la fois la responsabilité du promoteur, qui doit soumettre rapidement le dossier et compléter les procédures pour que l'organisme d'État délivre le livre rose à l'acheteur, et liant également la responsabilité de l'acheteur, évitant ainsi les tracas dus à l'absence de besoin de livre rose.
En principe, après que le promoteur immobilier a remis la maison et effectué toutes les procédures pour que l'organisme d'État délivre un livre rose à l'acheteur, le promoteur immobilier a rempli 100% de ses obligations, il est donc nécessaire de payer automatiquement 100% de la valeur du contrat sans dépendre de la volonté de l'acheteur. Cette réglementation garantit l'équité et est conforme à la morale de la vie.
Cependant, une question doit également être soulevée: si le projet pose problème, ce qui retarde la délivrance du livre rose, cela causera des dommages à l'acheteur car 5% de la valeur du contrat peuvent être gelés indéfiniment.
L'avocat Nguyen Van Dinh a estimé qu'il s'agissait également d'une situation qui pourrait se produire dans la pratique. Cependant, en termes de motivation et de but, le promoteur ne voudrait pas ralentir la délivrance des titres fonciers aux clients, mais au contraire, essaierait de le faire très rapidement pour libérer l'argent bloqué et recevoir 5%. Les vendeurs et les acheteurs souhaitent tous deux que la délivrance du certificat se déroule rapidement, ils coopéreront donc pour constituer des dossiers et des procédures. Par conséquent, les dommages pour les clients et les promoteurs ne surviendront que lorsque la délivrance des titres fonciers sera retardée en raison de causes objectives. Pour protéger les acheteurs, le projet de loi ou de décret pourrait stipuler un délai pour déposer de l'argent sur un compte bloqué; à l'expiration du délai et sans avoir reçu le certificat, le principal et les intérêts seront remboursés aux clients, sauf si les parties conviennent de prolonger.
