Le marché immobilier vietnamien entre dans une nouvelle phase de développement avec des changements clairs dans la manière dont les flux de trésorerie évoluent et les critères de sélection des produits. Le marché passe à une phase de sélection, dans laquelle la qualité des projets, la planification et les besoins réels détermineront la capacité d'absorption de chaque segment.
Selon M. Trần Quang Trung - représentant de OneHousing, le marché immobilier n'est plus un cycle de "chaleur généralisée", mais entre dans un processus de restructuration et de sélection rigoureux en fonction de la qualité du projet et de l'emplacement de développement.
Il estime que la plus grande différence actuelle réside dans les deux locomotives Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Si Hô-Chi-Minh-Ville s'est développée tôt dans le sens de la segmentation des produits et de la proximité des besoins réels de chaque groupe de clients, le marché du Nord, en particulier Hanoï, est en phase d'"ajustement du délai". En conséquence, seuls les projets qui répondent aux exigences juridiques, de planification et aux capacités des investisseurs peuvent tenir le coup.
Concernant la publication par Hanoï d'un plan de vision à 100 ans, selon M. Trung, chaque fois que le marché entre dans un grand cycle de planification, un "retour" apparaît, lorsque les investisseurs ont tendance à observer et à attendre une orientation claire avant de décaisser.
L'enquête de OneHousing auprès des clients du Nord montre que les flux de trésorerie ne quittent pas le marché mais sont dans un état d'"attente de point d'entrée". Parmi eux, 17% des personnes interrogées prévoient d'acheter une maison dans les 6 prochains mois, 41% dans les 6-12 mois, 28% dans les 1-2 ans et seulement 7% n'ont pas encore besoin. Il est à noter que le taux de clients prévoyant d'acheter dans les 6-12 mois est passé de 32% à 41%, reflétant une demande potentielle qui s'accumule à nouveau.
Le ralentissement de la décision de transaction découle de nombreux facteurs tels que la diminution de la liquidité des maisons mitoyennes en raison de la psychologie de l'attente de la planification, du niveau des taux d'intérêt, des prix de l'immobilier qui ont augmenté au cours de la période précédente ainsi que des attentes concernant des produits plus adaptés au nouveau cycle. Dans le même temps, les orientations de la planification résidentielle ont également conduit le marché à entrer dans un état d'"observation stratégique".
À long terme, M. Trung a estimé que Hanoï devrait étendre sa population d'environ 9 millions d'habitants actuellement à 14-15 millions d'habitants d'ici 2035 et pourrait atteindre 20 millions d'habitants à l'avenir. Cela signifie que la demande augmentera d'environ 4 à 5 millions d'habitants supplémentaires en une décennie, entraînant une forte demande de logements, mais qu'elle sera répartie entre le centre-ville et les zones périphériques.
Cependant, selon lui, le goulot d'étranglement immédiat reste la liquidité. Les projets primaires du centre de Hanoï continuent de mener les transactions, tandis que les zones périphériques ont un taux d'absorption plus lent. Si en 2025, le taux d'absorption moyen avait dépassé 80%, de nombreux projets ne représentent plus qu'environ 50%, tandis que l'ensemble du marché a diminué à environ 40%, ce qui reflète la prudence des flux de trésorerie.
Évaluant les perspectives du marché, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a estimé que les 6 derniers mois de 2026 enregistreront de nombreux changements positifs lorsque l'offre devrait augmenter fortement grâce à une série de projets qui ont été débloqués par des problèmes juridiques et qui ont accéléré les progrès de la mise en œuvre.
De nombreuses localités telles que Hô-Chi-Minh-Ville, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai deviennent des "grands chantiers" avec une série de projets d'infrastructure et de développement urbain mis en œuvre. Par ailleurs, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville sont également orientées vers la formation de zones motrices de croissance afin de créer un effet d'entraînement sur les zones voisines.
Il estime que la tendance à l'investissement évolue considérablement à mesure que les activités spéculatives et les valeurs substantielles sont progressivement éliminées, laissant place à des valeurs plus réelles et plus durables. La structure de l'offre sera également plus équilibrée avec la promotion du développement de logements sociaux et de logements sociaux, tandis que les promoteurs seront obligés d'améliorer la compétitivité et de développer des produits dans de nombreux segments à des prix plus abordables.
