Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), dans la résolution n° 21-NQ/TW sur les points de vue et les orientations de la modification de la loi foncière et des lois connexes, l'une des questions qui reçoit une attention particulière est l'orientation de la détermination de la durée d'utilisation des appartements nouvellement construits en fonction de la durée de vie de l'ouvrage.
Selon VARS IRE, la durée de vie de l'ouvrage doit être comprise comme un jalon de gestion, et non comme le moment de la cessation automatique des droits de propriété. Il ne faut pas accéder à la durée de vie de l'ouvrage en appliquant un chiffre rigide à tous les appartements. La durée d'utilisation réelle doit être déterminée sur la base du dossier de conception, de la qualité de la construction, de l'historique de maintenance, des conditions d'exploitation et des résultats d'inspection indépendants.
En outre, il est nécessaire d'identifier pleinement les droits du propriétaire pendant le processus de conversion après la démolition. L'une des exigences les plus importantes est de ne pas laisser les gens tomber dans un vide juridique entre le moment où l'ancien bâtiment est démoli et le moment où le projet de reconstruction est achevé. Les droits connexes tels que les droits d'utilisation des terres communs, le droit de participer au projet de reconstruction, le principe de réception d'un nouvel appartement ou la valeur correspondante, la possibilité de transfert, d'héritage, d'hypothèque doivent être clairement définis dans le dossier juridique et la base de données de gestion. Ce n'est que lorsque les droits sont pleinement identifiés que les gens peuvent participer en toute tranquillité au processus de reconstruction.
VARS IRE estime qu'il est nécessaire de mettre en place un mécanisme financier de reconstruction transparent et réalisable. La reconstruction des immeubles d'habitation n'est pas seulement un problème technique, mais avant tout un problème financier. Par conséquent, le mécanisme de mobilisation et d'allocation des ressources doit être établi dès le départ. Le principe général doit viser à exploiter raisonnablement la valeur des droits d'utilisation des terres, la partie de la valeur ajoutée de l'ajustement de la planification, les revenus des zones commerciales et des zones de développement supplémentaires; et en même temps à combiner avec d'autres ressources telles que les fonds d'accumulation, le crédit à long terme et la participation appropriée des propriétaires.
En outre, il est nécessaire d'avoir un mécanisme pour protéger les groupes vulnérables dans le processus de reconstruction. Une bonne politique ne résout pas seulement le problème de la majorité, mais doit également protéger les groupes vulnérables. Les personnes âgées, les ménages à faible revenu, les familles bénéficiant de politiques sociales ou les personnes qui n'ont qu'une seule maison ne peuvent pas être placées dans une situation de perte de logement simplement parce qu'elles ne sont pas en mesure d'exécuter leurs obligations financières à un moment donné.
Par conséquent, il est nécessaire d'étudier de nombreux mécanismes de soutien flexibles tels que les versements à long terme, les crédits préférentiels, la location-vente, l'aménagement d'appartements appropriés ou les mécanismes de report des obligations financières dans certains cas particuliers.
Chaque immeuble d'habitation doit être progressivement géré par le biais d'un "passeport numérique", qui met à jour toutes les informations telles que: le moment de la réception, le dossier de conception, la durée de vie de l'ouvrage, l'historique de l'inspection, l'état de la structure, la sécurité incendie, l'utilisation du fonds d'entretien, la partie des droits d'utilisation des terres communes et le plan de reconstruction en cas de besoin.
Ce système de données doit être connecté aux bases de données foncières, notariales, bancaires, d'assurance et au système d'information du marché immobilier. Sur cette base, les informations sur l'état de l'ouvrage, la durée d'utilisation restante et les droits connexes après la fin du cycle de vie de l'ouvrage doivent également être examinées pour être ajoutées au groupe d'informations qui doivent être rendues publiques lors des transactions.
Le travail de communication pour créer un consensus social doit également être mis en évidence. La gestion du cycle de vie des ouvrages est une nouvelle approche, qui a un impact direct sur la sensibilisation de la population aux droits de propriété du logement. Par conséquent, si les informations ne sont pas transmises de manière complète, la politique risque d'être mal comprise dans le sens d'une réduction des droits des propriétaires. Il faut affirmer clairement que l'objectif de la détermination de la durée d'utilisation des ouvrages n'est pas de limiter les droits de propriété, mais d'assurer la sécurité de la vie, des biens et d'améliorer la qualité de l'espace de vie.
La résolution 21 ouvre des opportunités au Vietnam de passer d'une mentalité de traitement lorsque les ouvrages sont dégradés à une mentalité de gestion du cycle de vie des actifs dès leur formation. Il ne s'agit pas seulement d'une question de durée d'utilisation des appartements, mais d'un problème plus vaste sur la manière de réorganiser l'espace urbain, d'exploiter efficacement les ressources foncières et de protéger les droits des personnes dans une nouvelle phase de développement.
