La résolution n° 21-NQ/TW du 28 juillet 2026 de la troisième conférence du Comité central du Parti du XIVe mandat sur les points de vue et les orientations de la modification de la loi foncière et des lois connexes a proposé de nombreuses nouvelles orientations dans la gestion et l'exploitation des ressources foncières.
Selon Savills Vietnam, la résolution 21-NQ/TW définit l'orientation de l'innovation du mécanisme d'évaluation foncière en se basant sur des données, des méthodes scientifiques, publiques et transparentes. Dans le même temps, les données foncières seront renforcées pour être connectées aux bases de données pertinentes afin de limiter la manipulation et la formation de prix virtuels.
La résolution vise également à minimiser le lotissement et la vente de terrains dans les zones urbaines, en particulier dans les grandes villes; à perfectionner les politiques visant à limiter la spéculation et à encourager l'utilisation efficace des terres.
Mme Đỗ Thị Thu Giang - Directrice nationale du département de conseil de Savills Vietnam - estime que les lacunes du mécanisme d'évaluation et de financement foncier sont l'un des goulots d'étranglement dans le processus d'application de la législation foncière au cours de la période écoulée.
La détermination du prix spécifique du terrain dans certains cas manque encore d'une base de données complète et transparente, ce qui peut entraîner une différence entre la valeur réelle et le prix formé sur le marché, tout en créant une pression financière sur les investisseurs.
Selon Mme Giang, l'un des facteurs importants est de définir clairement le rôle entre le gouvernement central et les localités. Dans ce cadre, le gouvernement central élabore des critères-cadres, des principes, des méthodes et des mécanismes d'inspection et de contrôle; les localités décident du prix des terrains en fonction des conditions et des données réelles.
La décision sur le prix des terrains doit être basée sur des méthodes scientifiques et un système de données capable de se connecter entre des domaines tels que la fiscalité, le notariat et la banque. Lorsque les données du marché seront plus complètes et transparentes, la possibilité de manipulation ou de formation de prix virtuels sera également limitée", a déclaré Mme Giang.
Outre le mécanisme d'évaluation, la politique financière foncière doit viser à harmoniser les intérêts entre l'État, les utilisateurs de terres et les investisseurs. Les outils financiers et fiscaux, s'ils sont conçus de manière appropriée, peuvent contribuer à limiter la situation des terres abandonnées ou lentement mises en service, tout en encourageant l'exploitation plus efficace des ressources foncières.
Mme Giang a estimé que les orientations de la résolution 21-NQ/TW pourraient promouvoir le marché dans une direction plus transparente et efficace, dans laquelle la valeur immobilière est de plus en plus liée à la capacité d'exploitation et d'utilisation réelle.
Trois facteurs notables comprennent la limitation du lotissement et de la vente de terrains dans les grandes villes; l'augmentation des coûts de détention de terrains non utilisés; l'augmentation de la transparence des prix des terrains et des transactions par le biais de la connexion des données foncières, de la planification, des impôts, bancaires, notariales et immobilières.
Selon Mme Giang, cela ne signifie pas que les activités de lotissement, de vente de terrains ou de détention de terrains en attendant une augmentation de prix disparaîtront, mais la marge de manœuvre de ce modèle pourrait progressivement se réduire à mesure que les coûts de détention augmentent et que les informations sur le marché deviennent plus transparentes.
À long terme, la valeur résidera de plus en plus dans la capacité de développer et d'exploiter efficacement les terres, au lieu de simplement détenir des actifs et d'espérer une augmentation des prix. Cela pourrait inciter le marché à se tourner vers des projets qui créent des produits, des flux de trésorerie et une valeur d'usage réelle", a déclaré Mme Giang.
S'il est mis en œuvre de manière synchrone, la construction d'un système de données foncières unifié ainsi qu'un mécanisme d'évaluation transparent et des politiques de restriction de la spéculation pourraient créer une base pour un marché immobilier plus professionnel, dans lequel la capacité de développement et d'exploitation des actifs devient un facteur de plus en plus important.
Reconnaissant également l'impact de la résolution 21-NQ/TW, M. Long Phan - PDG d'AFA Group - a déclaré qu'il s'agissait d'un document d'orientation particulièrement important pour le marché immobilier vietnamien dans la période à venir.
Selon M. Long Phan, le point le plus important de la résolution est le passage fondamental de la pensée de gestion administrative des terres à la gestion des ressources foncières. Ceci est considéré comme un changement fondamental dans l'élaboration des politiques et des lois, visant à débloquer les ressources de développement, à assurer l'équité sociale et à répondre aux exigences du développement durable du pays dans la nouvelle phase.
