Le marché immobilier entre dans une phase de forte différenciation, la liquidité diminuant dans de nombreux segments, tandis que les flux de capitaux d'investissement sont de plus en plus prudents.
Selon les experts, si le niveau des taux d'intérêt ne baisse pas bientôt, la pression financière obligera une partie des investisseurs à vendre des actifs pour restructurer les flux de trésorerie, augmentant ainsi les sources de marchandises à perte dans les temps à venir.
Mme Đỗ Thu Hằng - Directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï - estime que l'ajustement actuel se produit principalement sur le marché secondaire, où de nombreux investisseurs utilisent l'effet de levier financier lors de la période précédente.
Selon Mme Hang, les prix des appartements à Hanoï ont augmenté trop rapidement au cours des deux dernières années, tandis que le taux d'augmentation des revenus des habitants n'a pas suivi le rythme, ce qui a considérablement réduit la capacité d'absorption du marché.
Les acheteurs s'intéressent désormais davantage à la valeur d'usage réelle, à la connectivité infrastructurelle et à la capacité opérationnelle du projet plutôt qu'à s'attendre uniquement à une augmentation des prix à l'avenir", a déclaré Mme Hang.
En fait, sur le marché, de nombreux courtiers immobiliers ont également déclaré que même si les propriétaires ont activement baissé les prix de quelques dizaines de millions de dongs à des centaines de millions de dongs par appartement, le volume réel des transactions reste assez limité.
Partageant le même point de vue, Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier - a estimé que le phénomène de vente à prix réduit et de réduction des pertes des appartements est apparu depuis le début de 2026, mais qu'il se concentre principalement sur une partie des investisseurs participant au marché pendant la période de forte hausse et utilisant un important levier financier, en particulier les prêts avec un délai de grâce pour le principal.
Selon Mme Miền, en entrant dans la période de remboursement de la dette, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, la pression financière accrue a contraint de nombreux investisseurs à mettre en vente des biens immobiliers pour restructurer leurs flux de trésorerie. Par ailleurs, de nombreux cas sont entraînés par la psychologie FOMO, achetant en dessous des prix pendant la période de marché animée mais n'atteignant pas les attentes de "surf", ce qui les oblige à vendre.
Alors que l'offre de vente augmente, les acheteurs ont tendance à observer et à être plus prudents, ce qui ralentit la liquidité sur le marché secondaire.
Mme Miền prévoit que dans les temps à venir, lorsque de nombreux prêts entreront dans une phase où ils devront rembourser le principal et les intérêts, la pression financière pourrait continuer à augmenter. Cela pourrait entraîner une augmentation du phénomène de réduction des pertes, en particulier dans le groupe d'investisseurs emprunteurs importants.
D'un autre point de vue, M. Trần Quang Trung - directeur du développement commercial de OneHousing - prévoit que le marché du second semestre continuera de se différencier fortement.
Selon lui, les produits qui répondent aux besoins réels en matière de logement, qui bénéficient d'un emplacement pratique, d'une bonne connectivité infrastructurelle, d'une communauté résidentielle existante et d'une politique de vente appropriée conserveront leur attrait. Pendant ce temps, les produits fortement spéculatifs continueront de subir une pression de liquidité.
M. Trung a également estimé que le niveau des taux d'intérêt devrait rester stable dans les temps à venir. Cela aide le marché à éviter les fluctuations trop importantes, mais en même temps rend les flux de capitaux d'investissement plus sélectifs.
Il est à noter que, selon M. Trung, la demande d'accumulation d'actifs est toujours présente mais a changé d'essence. Au lieu d'espérer une hausse des prix à court terme, les acheteurs privilégient désormais les actifs qui ont la capacité de maintenir leur valeur, une bonne liquidité et qui peuvent être exploités efficacement à long terme.
