Un lecteur a envoyé une question au ministère des Finances demandant des instructions sur la déclaration, le calcul des impôts et l'émission de factures pour les ménages exerçant des activités de location immobilière.
Selon les informations, en 2025, les lecteurs créent des ménages commerciaux de location de biens immobiliers. D'ici 2026, les ménages commerciaux auront de nombreux biens immobiliers à louer dans de nombreuses provinces et villes, différents de l'adresse du siège social, avec un chiffre d'affaires total de location de biens estimé à plus de 3 milliards de dongs/an.
Les lecteurs ont indiqué que, selon les informations du décret n° 68/2026/ND-CP du 5 mars 2026, les ménages commerciaux sont tenus de déclarer trimestriellement. La taxe sur la valeur ajoutée est déterminée par le chiffre d'affaires imposable multiplié par le taux de taxe sur la valeur ajoutée par secteur d'activité.
En ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques, les lecteurs s'interrogent sur la manière de déterminer les obligations fiscales, en particulier la partie des dépenses déductibles. Selon les lecteurs, les activités de location de biens immobiliers ne génèrent pratiquement que des coûts d'amortissement des actifs fixes.
Cependant, les biens immobiliers ont été constitués à partir de 2020 et actuellement les contribuables ne possèdent plus tous les documents constitutifs des actifs fixes, de sorte qu'ils ne peuvent pas déterminer le prix d'origine pour calculer l'amortissement.
À partir de cette réalité, les lecteurs demandent au ministère des Finances de guider la manière de déclarer et de calculer les impôts pour les ménages commerciaux ayant un chiffre d'affaires de location de biens immobiliers supérieur à 3 milliards de VND/an; comment déterminer les coûts d'amortissement lorsqu'il n'y a plus de documents complets pour déterminer le prix d'origine des biens; et en même temps de guider l'émission de factures pour les biens immobiliers loués dans de nombreuses provinces et villes.
En réponse à ce contenu, la taxe de base 1 de la province de Ninh Binh cite le paragraphe 2 de l'article 3 du décret n° 68/2026/ND-CP du 5 mars 2026 du gouvernement.
En conséquence: "Les ménages commerciaux et les particuliers exerçant des activités de production et commerciales avec un chiffre d'affaires annuel supérieur à 500 millions de dongs sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée et appliquent la méthode de calcul direct sur le chiffre d'affaires en multipliant par le pourcentage (x) du chiffre d'affaires. Le pourcentage et le chiffre d'affaires imposable sont mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée n° 48/2024/QH15 et des documents d'orientation pour la mise en œuvre".
Pour les activités de location de biens immobiliers, l'administration fiscale cite le paragraphe 4 de l'article 4 du décret n° 68/2026/ND-CP, qui stipule que les particuliers louant des biens immobiliers paient l'impôt sur le revenu des personnes physiques conformément au paragraphe 4 de l'article 7 de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques n° 109/2025/QH15:
« Dans le cas où une personne physique possède de nombreux biens immobiliers à louer dans différents endroits, elle peut déduire 500 millions de dongs avant le calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour un ou plusieurs contrats de location de biens immobiliers choisis par la personne physique, mais le montant total déduit ne dépasse pas 500 millions de dongs par an pour tous les contrats de location de biens immobiliers. Dans le cas où le contrat de location de biens immobiliers choisi n'a pas encore déduit suffisamment de 500 millions de dongs, la personne physique peut continuer à choisir d'autres contrats de location de biens immobiliers pour être déduit à nouveau jusqu'à ce qu'elle déduise suffisamment de 500 millions de dongs ».
Sur la base des réglementations ci-dessus, l'administration fiscale indique que les particuliers qui louent des biens immobiliers, à l'exception des activités commerciales d'hébergement, effectuent la déclaration fiscale comme suit:
L'IRPP est déterminé par la partie du chiffre d'affaires dépassant 500 millions de VND multipliée par le taux d'imposition.
Dans le cas où une personne physique possède plusieurs biens immobiliers à louer dans la même province, ville ou autre province, ville, elle effectue une déclaration fiscale globale générale pour les biens immobiliers sur un seul dossier de déclaration fiscale et choisit un organisme fiscal où se trouve le bien immobilier loué pour soumettre le dossier de déclaration fiscale, sauf si l'organisation louant déclare la taxe à la place, paie la taxe à la place.
Les particuliers ayant de nombreux biens immobiliers à louer dans différents endroits sont déduits de 500 millions de dongs avant le calcul de l'IRPP pour un ou plusieurs contrats de location de biens immobiliers choisis par le particulier, mais le montant total déduit ne dépasse pas 500 millions de dongs par an pour tous les contrats de location de biens immobiliers.
Dans le cas où le contrat de location de biens immobiliers sélectionné n'est pas suffisant de 500 millions de dongs, l'individu peut continuer à choisir un autre contrat de location de biens immobiliers pour être déduit jusqu'à ce qu'il soit suffisant de 500 millions de dongs.
