Collecte de terrains mixtes, division en lots pour la vente de terrains à la périphérie
Selon les informations recueillies par les journalistes, dans la zone du lac Yên Bài (relevant de la commune de Yên Bài, Hanoï), ces dernières années, de nombreuses parcelles de terrain ont été divisées en petits lots à vendre aux investisseurs. L'origine de ces parcelles de terrain est principalement constituée de terrains mixtes achetés auprès des habitants, puis nivelés, des routes internes temporaires ouvertes puis mis en vente comme une nouvelle zone résidentielle.
Les habitants vivant dans la région ont déclaré que sur les papiers, les parcelles de terrain sont généralement au nom de particuliers. Cependant, derrière de nombreux cas se cachent des entreprises immobilières qui collectent des terrains pour les diviser en parcelles à vendre. Il est à noter que cette zone n'a actuellement pas de plan de projet de zone urbaine ou de zone résidentielle approuvé par les autorités compétentes.
Dans le rôle d'une personne ayant besoin d'acheter un terrain pour investir, le journaliste a contacté un certain nombre de courtiers immobiliers opérant dans la région. La plupart des points de contact des courtiers ont présenté des parcelles de terrain liées à la société par actions d'investissement immobilier Loc Son Ha, dont la succursale est située au 197 Dai La (Hanoï).
Lorsque les journalistes ont contacté, les employés de cette société ont invité avec enthousiasme à se rendre sur place pour voir le terrain. Selon la présentation, auparavant, l'entreprise avait déployé environ 40 parcelles de terrain dans la zone du lac Yên Bài. Cependant, ces parcelles de terrain sont toutes détenues par des particuliers, généralement des investisseurs ou des actionnaires de l'entreprise au nom de l'entreprise.
Selon le courtier, le fait d'être enregistré au nom d'une personne est considéré comme un moyen de "faciliter les procédures" dans le processus de transaction et de transfert.
Au moment de l'enregistrement, de nombreux bâtiments résidentiels solides sont apparus dans la zone autour du lac Yên Bài. Certains sont utilisés comme logements, d'autres sont exploités comme maisons d'hôtes ou complexes touristiques pour le week-end.
Construction d'infrastructures, réception de dépôts lorsque les terres n'ont pas encore été converties en terrains résidentiels
Continuant à emmener le journaliste sur un autre terrain à environ 500 m du lac Yên Bài, l'agent immobilier a présenté que ce terrain avait une superficie d'environ 1,3 ha, était situé au pied de la colline et était en cours de procédure de changement de destination du terrain.
Selon la présentation, le terrain devrait être divisé en environ 25 à 30 parcelles, chaque parcelle mesurant environ 300 m2. Parmi celles-ci, environ 150 m2 sont des terrains résidentiels, le reste étant des terrains de jardin. La courtière de la société Lộc Sơn Hà a déclaré qu'elle était en train de préparer les documents pour les convertir en terrains résidentiels, et qu'elle prévoyait d'ouvrir officiellement la vente en mars 2026. Cette personne a également révélé que l'entreprise était en train de finaliser les dossiers pour changer la destination des terres.
Il est à noter que, bien que les procédures légales ne soient pas encore achevées, le terrain a déjà été déployé pour la construction d'infrastructures. Le journaliste a demandé pourquoi le terrain n'avait pas encore changé de destination d'utilisation mais avait déjà ouvert une route, et a été expliqué: "Nous travaillons en parallèle à l'infrastructure et aux documents".
Pour légaliser l'ouverture de routes internes, les courtiers ont déclaré que l'entreprise applique la forme de "don de terres pour construire des routes". Sur le papier, cela s'exprime comme une activité de contribution à la communauté locale. Cependant, en réalité, la route ouverte sert principalement à la vente de parcelles de terrain de la zone foncière elle-même.
Selon la présentation du courtier, l'infrastructure du terrain a été recouverte d'asphalte avec une route d'environ 5 m de large. Le prix de vente prévu varie de 13 à 15 millions de dongs/m2, soit environ 3,9 à 4 milliards de dongs pour chaque parcelle de 300 m2. En raison de l'inachèvement juridique du projet, l'entreprise ne reçoit actuellement qu'un "acompte de réservation". Chaque acompte est présenté à 50 millions de dongs.
Face au phénomène d'achat de terrains, de nivellement, de construction de routes puis de publicité comme des projets immobiliers, l'avocat Nguyen Ngoc Hung - chef du cabinet d'avocats Ket Noi - estime que les acheteurs doivent être particulièrement prudents. Selon lui, de nombreuses entreprises annoncent souvent des perspectives de développement ou des équipements futurs de manière attrayante, ce qui induit facilement les clients en erreur sur la valeur ainsi que sur l'état juridique réel du terrain.
Si le projet ne remplit pas les conditions de transaction mais est toujours annoncé comme un projet complet, il y a des signes de publicité fausse", a estimé l'avocat Hùng.
Selon l'avocat, le plus grand risque pour l'acheteur est que le terrain ne soit pas converti dans sa destination d'utilisation ou ne remplisse pas les conditions de division parcellaire pour la délivrance d'un livre séparé. Dans ce cas, la transaction peut rencontrer de nombreux obstacles, voire des litiges.
Après avoir inspecté directement les parcelles de terrain, les jours suivants, le journaliste a continué à recevoir des informations mises à jour du vendeur de la société Loc Son Ha sur l'avancement de la construction d'infrastructures sur un terrain d'environ 1,3 ha dans la commune de Yen Bai.
M. Le Khanh Duong - chef adjoint du département économique de la commune de Yen Bai - a déclaré que la localité avait effectué une inspection sur le terrain. Après inspection, les autorités compétentes ont constitué un dossier pour traiter les violations relatives à l'acte de remblayage et de destruction de terres à surface d'eau spéciale, ce qui a entraîné la perte de la capacité d'utilisation des terres aux fins initiales.
