Les prix des logements dans la région du Sud continuent d'augmenter dans un contexte d'amélioration de l'offre après de nombreuses années de calme. Cela est expliqué par les experts en études de marché que malgré l'augmentation de l'offre les prix restent élevés car la plupart des nouveautés appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe ce qui fait grimper le niveau général.
Rien qu'à Hô Chi Minh-Ville (anciennement) 90 % des rayons de vente de cette année appartiennent au segment haut de gamme et de luxe. Ce taux est d'environ 60 % à Bình Dương (anciennement) pour la région de Long An (anciennement). Dans la région de Long An (anciennement) une série de nouveaux projets ont été mis en vente au prix de 40 à 60 millions de VND/m2 ce qui a entraîné une augmentation soudaine du volume de la zone.
M. Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Directeur du marché du logement chez CBRE Vietnam - a déclaré que les prix de base à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï ont augmenté de 35 à 45 % en seulement un an. Rien qu'au troisième trimestre 2025 les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 15 à 18 % soit environ 90 millions de VND par m2 avec 70 % des nouvelles sources de marchandises de cette année appartenant aux segments de l'immobilier haut de gamme et de luxe entraînant un niveau de prix
Au cours de la dernière décennie le revenu moyen a augmenté de 6 à 8 % par an tandis que les prix des logements ont grimpé de 12 à 20 % par an ce qui a rendu les acheteurs de plus en plus faibles.
Les données de CBRE montrent également qu'après 10 ans le prix moyen des logements à Hô Chi Minh-Ville a augmenté d'environ 2 9 fois (de 30 millions à 86 millions de VND/m2). Pendant ce temps le revenu moyen des travailleurs a augmenté d'environ 1 3 fois après une décennie (selon le Bureau des statistiques). Ainsi le taux d'augmentation des prix des logements est presque doublé par rapport à l'augmentation des revenus.
La nouvelle offre dans le centre-ville de Hô Chi Minh-Ville fonctionne actuellement dans le sens de répondre aux besoins d'investissement et non aux besoins réels de logement. La plupart des promoteurs immobiliers ont déterminé que les acheteurs ne vivront pas mais ne conserveront ou loueront que le produit de sorte que le produit est positionné de manière plus haut de gamme pour maximiser les bénéfices.
Avec le niveau actuel des prix les flux de trésorerie sur le marché ne tournent presque qu'entre les investisseurs tandis que les acheteurs qui louent ont beaucoup de mal à y accéder.
Les prix des logements ont fortement augmenté pendant de nombreuses années ce qui a incité de nombreux experts à penser à la période de l'immobilier chinois il y a une décennie lorsque le marché était constamment en forte demande foncière avec une liquidité élevée des flux de capitaux affluant massivement et une mentalité d'investissement selon la foule dominante - avant de s'effondrer massivement lorsque le crédit s'est resserré. Cela soulève des inquiétudes quant au fait que le Vietnam pourrait reproduire un scénario similaire
Évaluant le risque susmentionné M. Kiệt estime que le Vietnam ne suit pas la trajectoire de la Chine il ne faut donc pas répéter complètement ce scénario. Cependant il existe toujours un risque pour le segment haut de gamme si les prix sont poussés trop loin du pouvoir d'achat réel. Les bulles peuvent apparaître même dans un contexte de pénurie d'offre lorsque les spéculateurs s'accumulent des marchandises à court terme et que le flux de capitaux sur le marché dépasse la capacité d'absorption.
Le Dr Nguyen Duy Phuong - directeur des investissements stratégiques de DG Capital - a estimé que le risque de bulle pour le segment haut de gamme est présent mais pour l'ensemble du marché il reste faible. Le marché vietnamien subit une pénurie prolongée d'offre. Les infrastructures urbaines se développent plus lentement la demande d'expansion démographique augmente et le fonds foncier central se réduit ce qui fait que le nombre de nouveaux projets lancés sur le marché ne répond pas pleinement à la demande.
Cette différence d'offre et de demande aide le Vietnam à être moins susceptible de tomber dans un scénario de crise similaire à celui de la Chine à court terme.
Cependant selon l'avis du Dr Phương la frontière entre une forte croissance et une bulle immobilière est très mince si les prix continuent de dépasser le pouvoir d'achat de la société. Le déséquilibre entre l'offre et la demande persistant et la dynamique de hausse des prix continue peuvent conduire à une crise.
Cela peut être considéré comme un phénomène de bulle immobilière et la bulle ne peut pas exister éternellement. À un moment donné elle s'effondrera causant de lourds dommages à l'économie comme la leçon de la crise financière mondiale de 2008 en provenance des États-Unis.
