Proposition de modifier le moment où les investisseurs reçoivent l'acompte
L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) vient de publier un document contribuant au rapport du gouvernement sur l'orientation de la modification de la loi sur le commerce immobilier de 2023 avec un certain nombre de recommandations réservées aux activités de dépôt immobilier.
Le projet de loi sur le commerce immobilier (amendée) stipule toujours que les promoteurs immobiliers ne sont pas autorisés à autoriser d'autres organisations ou particuliers à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente ou de location-vente de biens immobiliers en formation future.
En donnant son avis sur cette question, HoREA a émis un point de vue proposant de modifier le moment où les promoteurs immobiliers reçoivent l'acompte. En conséquence, le projet actuel autorise la perception d'un maximum de 5% du prix de vente ou du prix de location-vente lorsque l'immobilier remplit les conditions pour être mis en activité.
HoREA estime que s'il faut attendre ce seuil, la limite de dépôt de 5% n'est plus vraiment nécessaire, car le promoteur à ce moment-là peut déjà signer un contrat d'achat et de vente de logements en formation future et percevoir pour la première fois un maximum de 30% de la valeur du contrat.
Selon le point de vue de HoREA, le dépôt au stade où l'immobilier remplit les conditions d'exploitation peut être laissé au maître d'ouvrage et au client pour qu'ils s'accordent eux-mêmes conformément aux dispositions du Code civil.
Au lieu de cela, cette organisation souhaite ouvrir davantage la possibilité de recevoir un acompte plus tôt, lorsque le projet a été approuvé pour la politique d'investissement, approuvé par l'investisseur; ou qu'il existe une conception de base évaluée par l'organisme d'État et que l'investisseur possède l'un des documents relatifs aux droits d'utilisation des terres. Le montant maximum de l'acompte est toujours de 5% du prix de vente ou du prix de location-vente, calculé lors du premier paiement et l'accord de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente et le prix de location-vente.
HoREA estime que le dépôt anticipé crée des opportunités d'accéder aux produits au "prix de départ" et de "fixer" le prix de vente ou le prix de location immédiatement dans l'accord de dépôt. Dans le même temps, l'Association estime que la réception d'un maximum de 5% à ce stade "n'entraîne pratiquement aucun risque" pour les clients car le projet a atteint certains jalons juridiques.
Les prix de vente de l'immobilier pourraient être affectés
Cependant, certains experts estiment que la proposition ci-dessus pourrait conduire à une situation où les promoteurs immobiliers "vendent massivement du riz non mûr", ce qui crée un risque de litige et pousse les risques vers les acheteurs. Le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur du conseil financier du fonds DG Capital, a déclaré que si la proposition était adoptée, la frontière entre le dépôt légal et la mobilisation illégale de capitaux pourrait devenir plus mince.
Les investisseurs peuvent profiter des réglementations pour percevoir de l'argent dès le début du projet, alors que les procédures d'attribution des terres, les obligations financières ou les permis de construire ne sont pas encore terminées. À ce moment-là, l'acheteur sera celui qui devra supporter la majeure partie des risques si le projet est retardé. Les investisseurs peuvent utiliser les flux de trésorerie du projet suivant pour traiter les difficultés du projet précédent. Avec des coûts de réception des dépôts bas, de nombreux agents, bourses, investisseurs peuvent facilement participer à la "prise de dépôts" en grande quantité, puis céder les droits d'achat lorsque le projet remplit les conditions d'ouverture à la vente.
Certains points de vue estiment également que le fait de recevoir un acompte de cette manière pourrait augmenter les informations telles que "rupture de réservations, fin des beaux appartements, augmentation prochaine des prix lors de l'ouverture officielle des ventes". Ces informations créent facilement une psychologie de rareté, incitant les acheteurs à craindre de manquer des opportunités (FOMO) et à accepter de débourser plus rapidement, même lorsqu'ils n'ont pas toutes les informations sur le projet.
Si ce phénomène se produit fréquemment, la spéculation pourrait se former très tôt, ce qui ferait grimper les prix des logements dès la phase non ouverte à la vente. Pendant ce temps, les acheteurs ayant un réel besoin de logement ont encore plus de mal à accéder au produit.
Concernant cette proposition, l'avocat Nguyen Dang Tu, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a estimé que pour les projets de logements en construction, le promoteur est la partie qui décide de l'avancement du projet, achève les procédures juridiques, organise la construction, mobilise des capitaux et remplit les conditions d'ouverture à la vente conformément aux dispositions de la loi.
Pendant ce temps, les acheteurs sont totalement incapables de contrôler ces facteurs. Les entreprises ont besoin d'outils supplémentaires pour accéder au marché et mobiliser des ressources pour développer des projets, tandis que les acheteurs doivent être assurés que l'argent qu'ils dépensent est toujours protégé par la loi.
Par conséquent, selon le point de vue de l'avocat Nguyen Dang Tu, si la loi étend le droit de recevoir des dépôts pour les investisseurs, il est également nécessaire de concevoir un mécanisme pour que les entreprises puissent accéder plus facilement au marché, tandis que les acheteurs sont toujours assurés de la sécurité du montant versé.
