De nombreuses banques ont commencé à ajuster à la hausse les taux d'intérêt des prêts immobiliers afin de se conformer aux directives de la Banque d'État sur la gestion de la croissance du crédit en 2026 concernant le contrôle du taux de croissance du crédit pour le secteur immobilier en 2026 qui ne dépasse pas le taux de croissance du crédit global.
Depuis début février 2026, le niveau général des taux d'intérêt des prêts immobiliers continue de s'ajuster dans le sens d'une augmentation par rapport aux prêts destinés à la consommation ou à la production et aux affaires. Les 4 banques commerciales publiques (Big 4) ont toutes annoncé une forte augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers à un niveau égal à celui des banques commerciales par actions privées (jusqu'à près de 14 %/an).
L'augmentation des taux d'intérêt des prêts aux biens immobiliers par le groupe Big 4 est principalement due aux limites du plafond de crédit et au rôle spécifique de ce groupe bancaire dans la mise en œuvre des politiques. En 2025, le crédit immobilier a augmenté de plus de 20%, tandis que les prêts aux entreprises immobilières ont augmenté de 28%. La concentration sur le crédit immobilier augmente les risques, en particulier lorsque le marché immobilier se redresse de manière inégale et que la liquidité dépend en grande partie du crédit bancaire.
En 2026, les autorités de régulation commencent à renforcer le contrôle afin d'assurer la sécurité du système. Les banques subissent donc une "double pression": elles doivent à la fois respecter le plafond de crédit global prévu d'environ 15% et ne pas laisser la croissance du crédit immobilier dépasser leur propre taux de croissance global. Dans un contexte où le plafond de crédit est « limité », afin de laisser de la place aux secteurs prioritaires, les banques sont obligées de réduire le plafond dans d'autres secteurs, notamment l'immobilier.
L'augmentation des taux d'intérêt signifie que l'augmentation des coûts de capital exerce une pression simultanée sur les acheteurs et les promoteurs immobiliers. Le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements financiers de DG Capital, estime que les entreprises immobilières ont commencé à ressentir la chaleur.
En tant que conseiller financier pour de nombreuses entreprises du secteur immobilier, cet expert a déclaré que l'augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers n'affectera que les nouveaux prêts, tandis que les anciens prêts immobiliers ne seront pas immédiatement affectés. Mais si l'augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers dure, cela affectera très gravement le marché.
Le Dr Phuong analyse que, du point de vue des entreprises, la plupart des promoteurs immobiliers utilisent actuellement des prêts importants auprès des banques. Si les banques maintiennent les taux d'intérêt à un niveau de 12 à 14% pendant une longue période, cela frappera directement le problème des bénéfices des promoteurs. Cela obligera les entreprises à ajuster les prix de vente à la hausse pour garantir les bénéfices.
Mais l'augmentation des prix de vente dans un contexte de flambée des prix de l'immobilier comme aujourd'hui aura certainement un impact sur la consommation et affectera les flux de trésorerie des entreprises. Les acheteurs de logements paient toujours selon le calendrier du projet, donc si les prêts à moyen et long terme ont des taux d'intérêt élevés, cela exercera une forte pression, les obligeant à reconsidérer l'achat de logements à ce moment-là. Lorsque le pouvoir d'achat diminue, les propriétaires de projets immobiliers rencontrent également des difficultés, ne peuvent pas vendre de biens, augmentent les prix mais personne n'achète de logements.
Le niveau général des taux d'intérêt en 2026 aura du mal à augmenter fortement car le gouvernement fixe toujours un objectif de croissance économique élevé. Si les taux d'intérêt augmentent trop fortement, il sera très difficile d'atteindre cet objectif. Cependant, il faut également regarder la réalité en face, les taux d'intérêt auront du mal à baisser fortement comme la période "bon marché" précédente. La question n'est pas d'"assouplir ou de resserrer", mais de réglementer de manière flexible et sélective, en veillant à ce que les flux de capitaux atteignent le segment prioritaire", a déclaré le Dr Phương.
