L'Association immobiliere de Ho-Chi-Minh-Ville (HoREA) vient d'envoyer un document au Premier ministre et aux ministeres concernes pour donner des avis sur le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour le projet de "Decret precisant et guidant certains articles de la resolution 254/2025/QH15 de l'Assemblee nationale reglementant un certain nombre de mecanismes et de politiques pour eliminer les difficultes et les obstacles dans l'organisation de la mise en œuvre de la loi fonciere".
S'adressant a un journaliste du journal Lao Dong, M. Le Hoang Chau - president de HoREA a declare qu'actuellement, de nombreuses entreprises proposent que si les frais d'utilisation des terres sont calcules selon le coefficient K, ils doivent etre payes tres haut.
M. Chau a cite un terrain sur la rue Nguyen Xien, ville de Thu Duc, d'une superficie de 1 hectare. Le bareme des prix des terrains residentiels sur la rue Nguyen Xien est de 56,6 millions de dongs, le coefficient d'ajustement des prix des terrains (coefficient K) est actuellement d'environ 1,4 fois, soit environ 80 millions de dongs/m2. Ainsi, si l'on applique le "bareme des prix des terrains x coefficient d'ajustement des prix des terrains", lors de la recuperation des terres, de l'attribution des terres, du changement de destination des terres..., le prix des terrains sera applique a 80 millions de dongs/m2. Pour ne pas perdre de capital, les entreprises doivent augmenter le prix de vente de plus de 100 millions de dongs/m2.
Pendant ce temps, egalement sur la rue Nguyen Xien, avec un projet de logements en copropriete de grande hauteur d'une superficie de 10 000 m2 avec un coefficient d'utilisation des terres de 7 fois. Le prix actuel des appartements en copropriete est de 50 millions de dongs/m2. Par consequent, la determination du prix du terrain par le "coefficient k" rend les frais d'utilisation des terres payes par le projet tres eleves, ce qui est deraisonnable, il est donc necessaire de construire un coefficient d'ajustement du prix du terrain applicable a chaque zone, emplacement, projet pour l'appliquer aux projets immobiliers, logements commerciaux, zones urbaines.
M. Le Hoang Chau estime que l'evaluation fonciere des projets d'investissement dans la construction immobiliere, des logements commerciaux et des zones urbaines est completement differente de l'evaluation fonciere d'un terrain a batir, d'un petit terrain. En effet, les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines ont une grande echelle d'utilisation des terres et chaque projet a generalement un coefficient d'utilisation des terres different. Il est donc necessaire d'elaborer une methode de calcul selon laquelle si le coefficient d'utilisation des terres du projet est plus eleve, le paiement des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers est plus eleve que celui du projet dont le coefficient d'utilisation des terres est plus faible.
M. Le Hoang Chau a declare que HoREA avait propose d'ajouter des reglementations specifiques sur la formule de calcul des droits d'utilisation des terres, des loyers fonciers payes en une seule fois pour toute la duree du loyer.
En consequence, HoREA a propose de clarifier les types de coefficients d'ajustement des prix des terrains, en distinguant entre le coefficient d'ajustement des prix des terrains applique chaque annee (K1), le coefficient d'ajustement annuel (le cas echeant) et le coefficient d'ajustement des prix des terrains applique a chaque zone, emplacement et projet (K2). Cette distinction vise a assurer la conformite avec la pratique de la gestion fonciere et les specificites de chaque projet d'investissement et de construction utilisant des terrains.
Selon la proposition, le coefficient K1 reflete les fluctuations generales des prix fonciers du marche par region, construit sur la base de donnees sur les prix fonciers, la planification et les facteurs socio-economiques.
Pendant ce temps, le coefficient K2 doit etre determine separement pour chaque projet, en fonction du coefficient d'utilisation des terres, de l'echelle d'investissement, de la destination des terres et d'autres facteurs affectant le prix des terres.
HoREA a egalement propose d'ajouter des reglementations sur la formule de calcul des droits d'utilisation des terres, des loyers fonciers payes en une seule fois pour toute la duree de location, afin de faciliter l'application par les localites. En consequence, les droits d'utilisation des terres sont determines par le prix du terrain dans le tableau des prix fonciers multiplie par les coefficients d'ajustement K1 et K2.
En outre, HoREA propose de reglementer le coefficient d'ajustement des prix fonciers a partir du 1er janvier 2026 pour les localites qui ont publie de nouveaux baremes de prix fonciers conformement aux dispositions de la resolution 254 et conformement aux prix fonciers du marche, en ajustant uniquement le coefficient dans les cas ou le bareme de prix fonciers ne reflete pas correctement la realite.
