L'offre spontanée de terrains va fortement diminuer
Le marché immobilier vietnamien entre dans un nouveau cycle avec de profonds changements tant juridiques que de mécanismes de gestion. Les experts estiment que ces changements créeront un processus de sélection rigoureux, élimineront les valeurs virtuelles et amèneront le marché à se développer de manière plus transparente et durable.
M. Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, directeur du département marketing de projets de logements de CBRE Vietnam, estime que cette année, le marché entrera dans une phase de sélection extrêmement forte lorsque les nouveaux décrets et lois seront appliqués de manière synchrone, contribuant à éliminer complètement toutes les valeurs virtuelles et à faire place aux actifs très durables.
Selon M. Kiet, la réglementation sur les codes d'identification des biens immobiliers est le point culminant du marché, aidant à contrôler avec précision les droits de propriété, à rendre complètement transparent le niveau des prix ainsi que les transactions. Ce mécanisme permet de contrôler avec précision 100% des droits de propriété, d'éliminer complètement la situation de porte-nom et d'aider les acheteurs et les vendeurs à rendre complètement transparent le niveau des prix ainsi que les transactions.
La suppression du scénario "deux prix" deviendra une réalité lorsque le barème des prix des terrains sera plus proche de la réalité. M. Kiet estime également que le marché est témoin de la fin de l'"ère du lotissement" pour les terrains à bâtir. En effet, la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains à bâtir urbains de catégorie I, II et III pourrait réduire l'offre spontanée de terrains à bâtir de 80%.
Les types de terres agricoles et forestières qui ont été "gonflés" sous le nom de biens immobiliers de villégiature pour être divisés en parcelles à vendre perdront également leur liquidité. "Il ne s'agit pas seulement d'une baisse temporaire, mais d'un processus d'élimination inévitable. Les types qui ne créent pas de valeur d'usage réelle, qui se cachent derrière des projets, seront exclus du jeu lorsque les flux de trésorerie ne seront plus faciles", a estimé M. Kiet.
Les appartements continuent de jouer un rôle dominant
Contrairement à la morosité des terrains à bâtir déformés, le segment des appartements devrait continuer à affirmer sa position dominante au cours des 5 prochaines années au moins. À Hô Chi Minh-Ville, l'offre en 2025 a enregistré une forte augmentation à près de 25 000 produits. Il est à noter que l'équilibre des prix du marché de toute la région bénéficie d'une contribution importante de la région de Binh Duong, l'offre de cette région jouant un rôle important, contribuant à soulager la pression du logement pour le cœur urbain et à maintenir le niveau des prix sans être poussé trop haut.
Donnant des conseils aux investisseurs dans le nouveau cycle, M. Kiet estime qu'il est nécessaire de changer de mentalité, de passer de "acheter et attendre" à la gestion des flux de trésorerie et à l'optimisation de l'efficacité de l'utilisation du capital, tout en évaluant attentivement le cadre juridique et la capacité de mise en œuvre réelle des investisseurs au lieu de se contenter de regarder les offres préférentielles financières.
Il est nécessaire de contrôler strictement l'offre de produits d'investissement et commerciaux.
Pendant ce temps, M. Nguyễn Văn Đính - vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) a estimé que le marché immobilier vietnamien est très bon physiquement et est sur une trajectoire de croissance impressionnante après plus de deux décennies. En particulier, au cours de la période 2024-2025, en modifiant les institutions, les flux de capitaux d'investissement public sont devenus un "stimulus" important pour aider le marché à se redresser.
Cependant, le marché est toujours confronté à un certain nombre de problèmes internes. La situation de l'offre manque de contrôle strict, ce qui entraîne une qualité médiocre et un déséquilibre entre les segments. Les produits destinés à l'investissement et aux affaires submergent complètement les besoins réels de logement de la population, et une situation de "crise de surproduction" se produit dans certaines régions.
Actuellement, la demande sur le marché reste élevée, mais n'est pas pleinement satisfaite dans le segment des produits à bas prix. Pendant ce temps, les activités d'investissement à court terme ont fortement augmenté ces derniers temps, en particulier dans le contexte de l'apparition de flux de capitaux bon marché. Les sources de capitaux ne sont pas encore clairement orientées vers les segments essentiels mais se dispersent vers de nombreux domaines différents, ce qui entraîne le risque de ne pas répondre aux besoins de la majorité de la population.
M. Đính a averti que si la santé du marché ne s'améliore pas rapidement et que les investisseurs continuent de se tromper dans le choix des produits, il existe un risque de crise.
