La qualité des actifs est perçue selon le cycle de vie de l'exploitation
Selon Savills Vietnam, 2026 marque la phase où l'environnement d'investissement vietnamien entre dans un nouveau point central. Outre la dynamique de croissance économique positive, l'orientation du développement du secteur économique à capitaux étrangers met l'accent sur l'objectif d'attirer des flux de capitaux de haute qualité, en privilégiant la technologie, l'innovation, la valeur ajoutée et l'efficacité à long terme.
Ce changement reflète non seulement la manière dont le Vietnam choisit les flux de capitaux, mais montre également que les investisseurs eux-mêmes modifient les critères d'évaluation des opportunités d'investissement. Dans le secteur immobilier, lorsque les coûts de capital restent plus élevés qu'au cours de la période précédente et que les décisions d'investissement nécessitent plus de prudence, l'accent n'est plus mis sur les nouveaux ou les anciens actifs, mais sur la capacité à créer une valeur durable tout au long du cycle de vie de l'exploitation. En d'autres termes, le marché passe de la mentalité d'"acheter neuf" à "acheter correctement".
Selon le rapport Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment de Savills, de nombreux propriétaires choisissent de mettre à niveau ou de repositionner leurs actifs existants plutôt que de les développer. La question qui préoccupe actuellement les investisseurs n'est plus "combien construire neuf", mais "comment faire en sorte que les actifs existants continuent de créer de la valeur dans les 20 à 30 prochaines années".
Ce changement intervient dans un contexte où les activités d'investissement immobilier mondiales entrent dans une phase plus sélective. Lorsque les coûts de capital ne sont pas revenus à leurs niveaux antérieurs, chaque décision d'investissement exige un niveau de certitude plus élevé quant à la capacité de générer des bénéfices à long terme. Au lieu de rechercher un taux de croissance des prix à court terme, les investisseurs donnent la priorité aux actifs qui ont la capacité de maintenir l'efficacité de l'exploitation à travers de nombreux cycles de marché et qui ont encore de la marge de manœuvre pour continuer à augmenter leur valeur.
Un moteur puissant pour l'immobilier
Les données de recherche de l'Institut vietnamien de recherche sur l'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) montrent que le marché immobilier vietnamien traverse un processus de "purge saine", avec un changement clair à la fois dans le comportement des investisseurs et dans la logique du mouvement du marché.
Si auparavant, la psychologie courante était de peur de manquer des opportunités et de dépenser de l'argent dans l'attente d'une hausse des prix à court terme, aujourd'hui, les acheteurs sont plus prudents et font des choix plus minutieux.
Selon VARS, à moyen et long terme, le marché immobilier devrait continuer à croître, mais dans une direction plus sélective.
L'un des principaux moteurs de ce cycle est le processus d'achèvement et de synchronisation du système juridique sur la terre, le logement et le commerce immobilier. Ce n'est pas seulement une base pour éliminer les difficultés des projets en difficulté, mais aussi pour ouvrir la voie à de nouveaux projets, tout en jouant le rôle d'un "filtre naturel", éliminant progressivement les promoteurs faibles, manquant de capacité financière, déployant ou ne répondant pas aux exigences de transparence du marché.
Parallèlement, les facteurs macroéconomiques, en particulier l'évolution du niveau des taux d'intérêt, continuent de jouer un rôle clé dans la définition du coût du capital, du goût du risque et des attentes de rendement des investisseurs.
Une tendance notable dans la période à venir est le passage d'un modèle urbain unipolaire à un modèle multi-centres. La « centrifugité durable » n'est plus un abandon émotionnel du centre, mais un déplacement orienté vers les villes satellites, les mégalopoles, les mégapoles et les nouvelles zones de développement planifiées de manière synchrone, dotées d'infrastructures bien connectées. Cette tendance aide le marché à se restructurer en profondeur, à former de nouveaux pôles de croissance, tout en créant des conditions pour que les flux de capitaux et de population soient répartis de manière plus rationnelle, au lieu de continuer à se concentrer sur le cœur du centre.
