La nouvelle reglementation actuelle oblige les menages et les particuliers lorsqu'ils passent d'un terrain agricole a un terrain residentiel a payer 100 % du prix du terrain dans le bareme des prix fonciers pour toute la superficie sans distinction entre le terrain interieur ou exterieur a la limite.
Alors que les localites publient actuellement des baremes de prix fonciers trop eleves car elles integrent toujours le coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) dans les baremes de prix fonciers. Par exemple a Ho Chi Minh-Ville le bareme de prix foncier a augmente de 3 a plus de 38 fois par rapport a auparavant.
Cela exerce une forte pression sur les citoyens car le montant total que les citoyens doivent payer est trop eleve depassant de loin leurs capacites financieres. Par exemple une parcelle de terrain de 208 m2 dans le district de Hoc Mon (ancien) lorsqu'elle est transferee a un terrain residentiel doit payer 1 7 milliard de VND ou une parcelle de 400 m2 dans le district 7 (ancien) doit payer jusqu'a 14 milliards de VND.
M. Viet Doan residant dans le quartier de Binh Trung a declare qu'il avait une parcelle de terrain de 210 m2 remplissant les conditions pour le transfert de propriete dans le quartier de Long Binh a Ho Chi Minh-Ville mais qu'il etait bloque par la planification. Lorsqu'il a ete debloque et qu'il a appris les procedures de separation de parcelle et de changement de destination il a ete tres choque car il devait payer plus de 5 7 milliards de dongs de frais d'utilisation des terres depassant sa capacite
Selon le bareme des prix fonciers actuels les terrains en ruelles profondes sur les routes principales de cette zone telles que la rue Nguyen Xien coûtent 28 millions de VND/m2 tandis que les terrains agricoles ne coûtent qu'environ 600 000 VND/m2 soit une difference de plus de 27 millions de VND/m2 ce qui augmente les coûts de conversion de plus de 10 fois. Auparavant le prix des terrains dans cette zone n'etait que de 2 3 millions de VND/m2.
L'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a declare que la ville compte actuellement plus de 13 000 parcelles de terrain non certifiees representant 0,7% du nombre total de parcelles de terrain dans la region. Parmi celles-ci les menages et les particuliers dont les maisons et les terrains sont bloques par la planification n'ont pas encore ete renoves ou qui souhaitent legaliser les droits d'utilisation des parcelles de terrain agricoles entrelacees dans des zones residentielles stables liees a des logements existants
M. Le Hoang Chau president de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville a declare que le paragraphe 5 de l'article 45 de la loi fonciere et le point c du paragraphe 11 de l'article 18 du decret 101/2024/ND-CP ont reglemente la politique permettant aux citoyens de deposer des arrieres fonciers et de ne pas limiter le delai de deposition par rapport a la loi fonciere de 2013 qui n'autorisait auparavant la deposition des arrieres fonciers que pendant 5 ans.
Mais selon M. Chau le fait de dedouaner les droits d'utilisation des terres entraîne la consequence que les utilisateurs de terres sont limites a des droits tres importants tels que : ne pas etre autorises a exercer les droits de conversion de transfert de location de location hypothequee de relogement d'attribution de droit d'utilisation des terres hypothequee de contribution de capital par droit d'utilisation des terres. Cela signifie que bien qu'ils aient un titre foncier les menages et les particuliers ne peuvent pas utiliser le titre
M. Le Hoang Chau a propose de choisir un plan le gouvernement emettra une resolution distincte reglementant clairement un taux de recettes uniforme a l'echelle nationale au lieu de confier aux localites la decision autonome.
Le niveau de perception est egal a 20 % du prix du terrain dans le bareme des prix fonciers pour la superficie hors limite et a 30 % pour la superficie hors limite. Ce niveau est plus raisonnable que la proposition precedente de 30 a 50 % du ministere des Finances qui est toujours consideree comme elevee par rapport a la realite du nouveau bareme des prix fonciers.
Selon le point de vue de M. Le Hoang Chau la resolution n'est qu'une solution provisoire. A long terme il est necessaire de modifier la racine du probleme en ajoutant des dispositions sur la politique de prix des terrains preferentiels pour les superficies dans la limite a l'article 159 de la loi fonciere de 2024.
Afin d'assurer les droits des citoyens une reglementation de transition dans la nouvelle politique devrait permettre au Comite populaire provincial de rembourser la difference que les menages et les particuliers ont payee conformement a la reglementation de 100 % precedente afin de creer l'equite et le consensus social lors du reequilibrage des coûts de l'immobilier.
