Dans l'après-midi du 15 juillet, lors de la conférence de critique sociale sur le projet de Loi sur le commerce immobilier (modifiée) organisée par le Comité central du Front de la patrie du Vietnam, M. Nguyen Van Sinh - vice-ministre de la Construction a déclaré que le projet de loi était élaboré sur six points de vue et orientations majeurs.
Les projets qui n'ont pas rempli leurs obligations financières peuvent-ils être transférés?
L'une des questions les plus importantes soumises à l'avis du ministère de la Construction est celle des conditions de transfert des projets immobiliers.
Selon M. Nguyễn Văn Sinh, la réglementation précédente exigeait que les projets remplissent leurs obligations financières avant de pouvoir être transférés. Cependant, en réalité, de nombreux projets ont besoin d'être transférés mais sont bloqués parce qu'ils n'ont pas rempli leurs obligations financières.
Le ministère de la Construction propose d'étudier l'autorisation de transférer le projet dans le cas où les obligations financières n'ont pas été remplies. La condition posée est que le cessionnaire doit continuer à hériter de toutes les obligations et responsabilités de mise en œuvre du projet.
Selon le vice-ministre de la Construction, si ce goulot d'étranglement est levé, de nombreux projets immobiliers pourraient être débloqués.
Cependant, la question qui se pose est de déterminer clairement la responsabilité de l'ancien investisseur et du nouvel investisseur, en particulier en ce qui concerne les obligations financières, l'avancement du projet et les droits des clients qui ont signé le contrat.
Prévenir la situation où les anciens et les nouveaux promoteurs immobiliers se dérobent à leurs responsabilités
Donnant son avis sur ce contenu, le Dr Nguyen Minh Phong - expert économique - a estimé que le projet avait fait un pas en avant, passant d'un contrôle principal des conditions de transaction à une plus grande attention au mécanisme de détermination et d'héritage des responsabilités.
Le projet a clarifié davantage les droits et obligations du cédant et du cédant; a accru la synchronisation avec la législation sur l'investissement; a perfectionné les réglementations relatives aux contrats et à la divulgation des informations sur les projets.
Cependant, selon le Dr Nguyen Minh Phong, le projet ne précise pas pleinement quelles obligations relèvent toujours du cédant et quelles obligations sont automatiquement transférées au cédant.
Le manque de réglementations claires peut conduire à une situation où l'ancien promoteur immobilier estime qu'il n'est plus responsable après le transfert, tandis que le nouveau promoteur immobilier estime que les obligations découlant avant la réception du projet relèvent toujours de l'ancien promoteur immobilier. Dans ce cas, les acheteurs de logements risquent de devenir les perdants.
Il a proposé de stipuler que le cessionnaire hérite naturellement de tous les droits et obligations du promoteur immobilier envers le client, sauf disposition contraire de la loi. L'accord entre les parties cédant ne doit pas réduire les droits et intérêts légitimes du client.
Les anciens et les nouveaux investisseurs doivent être solidairement responsables.
Un autre problème brûlant est le vide de responsabilité pendant la période de transition, de la date d'entrée en vigueur de la décision de transfert à la date à laquelle les parties ont achevé la remise du projet.
Selon le Dr Nguyen Minh Phong, si les responsabilités conjointes ne sont pas clairement définies, les parties peuvent se décharger de leurs responsabilités lorsqu'elles n'ont pas achevé la remise des dossiers, du fonds de maintenance, de la garantie bancaire et de la mise à jour de l'enregistrement.
Cela peut entraîner des litiges liés à l'avancement de la livraison des logements, aux frais d'entretien, à la garantie et aux obligations envers les clients.
Il a proposé que pendant la période de transition, le cédant et le cédant soient solidairement responsables du client. Le cédant doit continuer à être responsable jusqu'à ce que tous les dossiers soient remis au cédant.
La capacité du nouvel investisseur et les flux de trésorerie des clients doivent être rendus publics.
Le Dr Nguyen Minh Phong a également demandé à la partie cédante de rendre public le dossier de transfert, la capacité financière de la partie cédante et d'informer tous les clients qui ont signé le contrat, de payer conformément au calendrier.
Lors du transfert du projet, les parties doivent comparer et remettre obligatoirement le montant total payé par le client, les obligations financières restantes, le compte de renouvellement, le fonds d'entretien de 2%, le dossier de remise en état, le dossier de conception, la garantie du projet, le dossier juridique, la garantie, l'assurance et le dossier du client.
Le projet doit également préciser clairement le moment du transfert et les sanctions en cas de non-transfert ou de transfert incomplet.
Selon le Dr Nguyen Minh Phong, les organismes d'État compétents doivent vérifier les dossiers, les obligations fiscales, foncières, l'état des litiges, le nombre de contrats signés, les obligations de garantie et la capacité du cessionnaire avant d'approuver.
Il estime que la modification de la loi doit passer fortement de la mentalité de "contrôle des conditions de transfert du projet" à "contrôle de la responsabilité après transfert", en veillant à ce que les acheteurs, les locataires et les entités concernées ne soient pas affectés lorsque le projet change de promoteur.
