Après une période de baisse de la liquidité, les entreprises immobilières ajustent simultanément leurs stratégies commerciales afin de stimuler la demande et de se préparer à un nouveau cycle de développement. Cependant, le niveau des taux d'intérêt reste élevé, ce qui rend les acheteurs de logements plus prudents, tandis que l'efficacité des programmes préférentiels n'est pas suffisante pour créer un élan pour le marché.
Selon Mme Nguyen Dinh Hai My - Experte en recherche de marché chez Dat Xanh Services (DXS-FERI), le marché immobilier connaît une différenciation claire. Les grands promoteurs continuent d'intensifier l'accumulation de fonds fonciers, de mettre en œuvre de nouveaux projets et d'accroître les activités de fusions et acquisitions afin de préparer les sources de marchandises pour le prochain cycle. La nouvelle offre reste principalement concentrée entre les mains des grandes entreprises avec des projets dans le segment moyen-haut de gamme et des zones urbaines à grande échelle.
Parallèlement au développement des sources de marchandises, de nombreuses entreprises ajustent continuellement leurs politiques de vente pour stimuler la demande. En conséquence, de nombreux projets réduisent le taux de paiement initial à environ 10% de la valeur du produit lors de la signature du contrat, prolongent la période de soutien aux taux d'intérêt de 24 à 30 mois, prolongent le calendrier de paiement, accordent une période de grâce au principal ou augmentent le taux de commission afin de réduire la pression financière sur les acheteurs.
Dans le secteur des sociétés de courtage, la tendance à la restructuration se poursuit, les unités privilégiant la distribution de produits très liquides, juridiquement clairs et garantissant la sécurité des flux de trésorerie.
Pendant ce temps, les acheteurs de logements sont de plus en plus prudents. Selon DXS-FERI, les clients privilégient actuellement les projets qui répondent aux besoins réels en matière de logement, qui ont une base juridique complète, qui bénéficient des infrastructures et qui sont développés par des promoteurs réputés, plutôt que les produits spéculatifs ou qui espèrent une hausse des prix à court terme.
Il est à noter que, bien que les prix de vente aient montré des signes de stagnation par rapport au second semestre 2025, de nombreux promoteurs n'ont toujours pas baissé directement les prix affichés, mais ont choisi des programmes de remises, de soutien aux taux d'intérêt et de prolongation des délais de paiement. Selon DXS-FERI, cette approche permet de réduire légèrement les prix de vente réels, stimulant ainsi les transactions dans un contexte de marché concurrentiel en termes de liquidité.
D'un autre point de vue, MB Securities (MBS) estime que le niveau élevé des taux d'intérêt a un impact négatif sur la liquidité du marché, dans un contexte d'augmentation forte de l'offre immobilière depuis la fin de l'année précédente.
Selon MBS, à la fin du mois de juin, la croissance du crédit a atteint 6,77%, tandis que la mobilisation de capitaux n'a augmenté que d'environ 4,7%, ce qui a entraîné une nouvelle élargissement de l'écart entre le crédit et la mobilisation. Les taux d'intérêt des dépôts à 12 mois ont augmenté d'environ 2 points de pourcentage par rapport à la même période, pour atteindre environ 8 %/an, entraînant une augmentation des taux d'intérêt des prêts à moyen et long terme à plus de 12 %/an.
La pression des taux d'intérêt des prêts a entraîné une baisse de la demande d'achat de biens immobiliers, et les promoteurs ont également tendance à se concentrer sur la mise en œuvre des projets existants au lieu d'étendre de nouveaux fonds fonciers.
Pour stimuler la demande, de nombreuses entreprises appliquent des politiques de soutien aux taux d'intérêt inférieurs d'environ 3 à 4 points de pourcentage aux taux d'intérêt du marché, combinées à des différées de remboursement du principal de 1 à 2 ans. Cependant, MBS estime que ces programmes n'aident qu'à alléger le fardeau financier des acheteurs, tandis que le taux d'absorption reste difficile à améliorer si les taux d'intérêt restent élevés et que l'offre continue d'augmenter.
Cette unité prévoit également que le pouvoir d'achat immobilier continuera de subir la pression en raison de deux facteurs principaux: les taux d'intérêt élevés et la psychologie d'attente des investisseurs face aux changements de planification urbaine. Actuellement, les taux d'intérêt préférentiels des promoteurs au cours des deux premières années sont généralement de 8 à 10% par an, puis augmentent à 12-13% par an, soit environ 1 à 1,5 point de pourcentage de plus que la période 2024-2025, ce qui continue de créer une pression sur la demande d'achat de biens immobiliers.
