La réalité ci-dessus a été soulevée par le député Lê Hoàng Anh (Délégation de l'Assemblée nationale de la province de Gia Lai) lors de la session de discussion sur la situation de la mise en œuvre du plan de développement socio-économique et du budget de l'État au cours des premiers mois de 2026, qui s'est tenue le matin du 21 avril.
Le crédit afflue vers l'immobilier, les prix des logements dépassent de loin les revenus des gens
Pour que l'économie vietnamienne connaisse une croissance à deux chiffres, selon le député Lê Hoàng Anh, il existe deux grands groupes de problèmes qui doivent être pris en compte par l'Assemblée nationale et le gouvernement.
Tout d'abord, la situation du crédit qui s'égare de manière prolongée. L'investissement privé au Vietnam dépend d'environ 80% du crédit bancaire, tandis que les taux d'intérêt des prêts sont élevés, ce qui ne peut être supporté que par les secteurs à forte rentabilité ou les activités de spéculation sur les actifs. La conséquence est que la majeure partie des flux de capitaux vers l'immobilier est spéculative.
Le député a cité en exemple que les prix des logements à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville sont actuellement de 25 à 30 fois le revenu annuel moyen, alors que la pratique internationale est de 4 à 6 fois.
Les jeunes qui travaillent dur pendant 30 ans ne peuvent pas acheter une maison autant qu'un héritier d'un terrain", a déclaré le député, tout en avertissant que cela pourrait ébranler la confiance dans l'équité, devenant une question politique et sociale à long terme.
Le député a cité des chiffres, l'encours de crédit immobilier a fortement augmenté au cours des 4 dernières années, augmentant de 32% et soit 2,4 fois le taux de croissance de l'industrie.
En 2025, le crédit immobilier est 1,81 fois plus important que le crédit industriel et 5,3 fois plus important que le crédit agricole, forestier et aquatique. Le secteur de l'immobilier et de la construction représente 27,4% du crédit total de l'ensemble du système.
Au cours des deux années 2024-2025, le crédit immobilier a augmenté de façon spectaculaire de 37,6%, tandis que le crédit industriel n'a augmenté que de 9,4%.
À partir des chiffres ci-dessus, il a comparé l'économie à un "marathon avec les pieds attachés" lorsque le capital est enfermé dans des actifs spéculatifs au lieu de se déverser dans la zone de création de valeur réelle.
Le gouvernement doit contrôler le crédit immobilier spéculatif à l'aide d'outils du marché, en évitant les ordres administratifs rigides. En même temps, ajuster pour que les flux de capitaux passent à la production et à la technologie. En outre, il est nécessaire d'appliquer un mécanisme de perception des frais d'utilisation des terres en fonction de l'efficacité économique et du délai de mise en service des terres" - a souligné le député.
ICOR élevé en raison de l'investissement dispersé et du manque de discipline envers le capital
Le deuxième problème soulevé par le député Le Hoang Anh est la faible efficacité de l'investissement, qui se manifeste par l'indice ICOR élevé, en raison de trois causes principales: l'investissement public est encore dispersé, de nombreux projets sont mis en service tardivement; la préparation de l'investissement est faible, l'évaluation de l'efficacité n'est pas prise en compte et la situation de l'allocation lente des capitaux, des arriérés de dettes prolongés.
Concernant la solution de réduction de l'ICOR, le député Le Hoang Anh a proposé de réduire d'au moins 30% les projets, mais selon le principe de supprimer les projets inefficaces et de conserver les projets ayant une valeur ajoutée. Dans le même temps, publier rapidement des directives pour la comptabilisation de l'efficacité socio-économique adaptées à chaque type de projet, en évitant d'appliquer un ensemble de critères communs.
Il est à noter qu'il a souligné qu'il était nécessaire d'évaluer obligatoirement les résultats après 3 ans d'achèvement du projet par rapport aux engagements initiaux, de rendre publics les résultats et de les lier à la responsabilité juridique du sujet de la mise en œuvre. En outre, il est nécessaire de promouvoir la transformation numérique dans la gestion des investissements publics, de suivre l'avancement, le décaissement en temps réel, l'interconnexion entre les agences concernées.
Pour réduire réellement l'ICOR, il faut numériser l'ensemble du cycle de vie du capital d'investissement public", a souligné le député.
Discutant également de ce contenu, le député Nguyễn Hải Nam (délégation de l'Assemblée nationale de la ville de Huế) a estimé que plus l'ICOR est faible, plus l'efficacité de l'investissement est élevée. En supposant une réduction de l'ICOR à 4,5%, il estime que l'investissement social total doit atteindre environ 40% du PIB, soit plus de 200 milliards de dollars US.
Le député a analysé qu'il existe actuellement des canaux de captage de capitaux d'investissement, notamment: par le biais du crédit bancaire et par le biais du marché des capitaux (y compris les obligations et les actions). Parmi ceux-ci, le canal des prêts bancaires est très stressant, avec des risques potentiels de créances douteuses ou un ratio de sécurité du capital (CAR - Indice K). Par conséquent, il estime qu'il est nécessaire de développer fortement le canal du marché des capitaux, y compris les obligations et les actions.
Les délégués ont proposé 5 groupes de solutions: Perfectionner le cadre juridique connexe; améliorer la transparence, encourager la notation de crédit; développer un système d'investisseurs et d'intermédiaires financiers; promouvoir de nouveaux types d'obligations tels que les obligations vertes et améliorer l'efficacité du marché secondaire, construire une courbe de rendement comme base d'évaluation.
