Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) le marche immobilier vietnamien affirme de plus en plus son role important attirant l'attention des citoyens des investisseurs et des decideurs politiques.
Selon l'Office general des statistiques le secteur de la construction et de l'immobilier contribue en moyenne a environ 10 % du PIB dont l'immobilier directement represente 3 % contribuant a hauteur de 1 point de pourcentage a la croissance. Cependant cette proportion n'est que de la moitie par rapport aux pays de la region la taille de l'immobilier par rapport a l'actif economique total atteignant environ 21 % soit bien moins que les 35 % des pays developpes. Cela montre que le marche a encore beaucoup de marge de developpement a moyen et long terme.
Malgre cela le processus de developpement actuel presente encore de nombreux signes de manque de durabilite en particulier le decalage entre la structure des produits et la capacite de paiement des citoyens. Au cours des trois dernieres annees l'offre de logements sur le marche a fortement augmente mais la plupart se sont concentrees sur le segment haut de gamme repondant aux besoins d'investissement voire speculatifs tandis que le segment des logements abordables - l'endroit ou la plus grande demande reelle - est rare. Meme dans les zones peripheriques les prix de vente restent
Le desequilibre entre l'offre et la demande a entraîne une forte augmentation des prix des logements en particulier dans les grandes villes etablissant un nouveau niveau de prix et depassant de loin le taux d'augmentation des revenus. Cela reduit non seulement les chances de la population de posseder une maison mais recele egalement un risque potentiel de formation d'une bulle des prix.
Pour un appartement de 2 chambres d'une valeur d'environ 5 milliards de VND une famille a revenu de 50 millions de VND/mois doit attendre 8 ans pour consacrer tout son revenu et jusqu'a 25 ans si elle depense selon le principe de ne consacrer qu'un tiers de son revenu au logement. Meme pour les logements sociaux un prix d'environ 1 5 milliard de VND pour un appartement de 60 m2 oblige egalement une famille a revenu de 40 millions de VND/mois a economiser environ 10 ans sans compter
Selon VARS pour que le marche se developpe sainement il est necessaire de'relacher' la vague de hausse des prix des logements en debloquant l'offre de logements a prix approprie. Lorsque l'offre est suffisamment importante les prix du marche s'ajusteront automatiquement en fonction de l'offre et de la demande reelles.
La solution proposee comprend d'accelerer le processus d'achevement des documents d'orientation de la mise en œuvre du nouveau systeme juridique et de renforcer la capacite de mise en œuvre des autorites locales. Il est necessaire de repartir plus fortement les pouvoirs entre les localites dans l'ajustement des politiques afin de les adapter de maniere flexible par regions en fonction des conditions d'infrastructure et des objectifs de developpement socio-economique.
Les problemes lies a la liberation des terrains doivent etre traites de maniere transparente et efficace reduisant ainsi le temps pour les entreprises tout en garantissant les droits des citoyens. Parallelement il convient d'envisager de supprimer la reglementation sur la perception supplementaire de 5 4 %/an des droits d'utilisation des terres en retard de paiement et de promulguer rapidement une methode de determination des droits d'utilisation des terres claire et stable reduisant ainsi les coûts de developpement du projet et creant une marge de manœuvre pour reduire les prix des
VARS propose egalement de diversifier les canaux de capitaux pour le marche immobilier de reduire la dependance au credit bancaire et de restructurer le marche des obligations d'entreprise et de promouvoir la creation de Fonds nationaux de logements et de Fonds d'investissement de credit immobilier.
Le logement social et le logement abordable doivent etre prioritaires dans la planification et disposer de mecanismes d'incitation distincts. Le developpement urbain doit etre lie aux infrastructures de transport - en particulier les axes routiers les metros et les autoroutes - afin d'elargir l'espace urbain et de reduire la pression sur les prix des terrains centraux. En outre il est necessaire de developper un marche de location de logements professionnel afin de reduire la mentalite 'il faut posseder une nouvelle maison pour stabiliser sa vie'.
En outre il est necessaire d'elaborer un systeme de criteres et d'indicateurs d'alerte precoce pour surveiller le marche immobilier et detecter rapidement les signes de speculation d'augmentations de prix anormales ou de desequilibre entre l'offre et la demande afin de controler de maniere proactive et d'eviter les risques de propagation.
Enfin la VARS souligne qu'il est necessaire d'accelerer la construction d'une base de donnees fonciere residentielle et immobiliere unifiee et transparente a l'echelle nationale. Ce systeme aidera les organismes de gestion les entreprises et les citoyens a acceder a des informations precises a reduire les risques a prevenir la speculation et la manipulation des prix en vue d'un marche de developpement stable durable et transparent.
