La récente conclusion de l'inspection concernant l'approbation par Hanoï de nombreux projets de zones urbaines et de logements d'une superficie de 10 hectares ou plus mais sans allouer de fonds fonciers de 20% pour le développement de logements sociaux (NƠXH) montre une fois de plus le grand fossé entre l'objectif de sécurité sociale et le fonctionnement réel du marché immobilier.
Au cours de la période 2011 - 2022, le Comité populaire de la ville de Hanoï a approuvé 8 projets de 10 hectares ou plus qui n'ont pas réservé de fonds fonciers de 20% pour les logements sociaux; en outre, 4 projets ont été autorisés à payer de l'argent équivalent à la valeur du fonds foncier de 20%, mais au moment de l'inspection, la ville n'avait toujours pas alloué de fonds foncier de remplacement. L'Inspection gouvernementale a également souligné que 3 projets n'avaient pas alloué suffisamment de fonds fonciers conformément à la réglementation.
Tout d'abord, la cause la plus évidente est le problème des bénéfices. Dans un contexte d'augmentation des coûts fonciers, des investissements dans les infrastructures, des intérêts d'emprunt et des procédures juridiques, la plupart des entreprises ont tendance à concentrer leurs ressources sur le segment haut de gamme - où les marges bénéficiaires sont meilleures, le taux de recouvrement des capitaux est plus rapide et il est facile de "supporter" des coûts des intrants de plus en plus élevés.
Pendant ce temps, les logements sociaux ou les logements à prix abordable exigent des prix de vente contrôlés, des procédures d'investissement plus strictes, des cibles d'achat limitées et une efficacité financière inférieure.
Les données du marché ont clairement reflété la tendance à pencher clairement vers le segment haut de gamme. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, en 2025, l'ensemble du marché compte environ 128 000 nouveaux produits mis en vente, soit le niveau le plus élevé de la période 2019-2025, mais la structure de l'offre reste gravement déséquilibrée. La majeure partie de la nouvelle offre est constituée d'appartements haut de gamme et de produits de faible valeur.
Pendant ce temps, les appartements commerciaux à moins de 50 millions de VND/m2 ont presque disparu du marché dans les grandes villes. C'est un signal indiquant que les flux de capitaux des entreprises affluent fortement vers le segment à forte rentabilité.
M. Phạm Đức Toản - directeur général de la société par actions immobilière EZ - a estimé que le marché s'est concentré ces derniers temps sur deux segments: les logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les logements commerciaux haut de gamme, tandis que les logements pour le groupe à revenu moyen sont presque vides.
Selon M. Toan, il s'agit d'un groupe qui a une très forte demande mais qui tombe dans le vide du marché: ne remplit pas les conditions pour acheter des logements sociaux, et le prix des logements commerciaux dépasse sa capacité de paiement. Pour attirer les entreprises dans le segment des logements à prix abordable, la condition préalable est d'avoir un fonds foncier propre à un coût raisonnable, ainsi qu'une politique de réduction des frais d'utilisation des terres, des incitations fiscales et un soutien au crédit suffisamment fort.
La deuxième raison est que le mécanisme juridique, bien qu'il y ait des réglementations, présente encore des "portes" pour remplacer l'obligation d'attribuer des logements sociaux par d'autres options.
Conformément aux réglementations en vigueur du décret 100/2024/ND-CP, dans les villes de catégorie spéciale, de catégorie I, II et III, les comités populaires provinciaux, lors de l'approbation de la politique d'investissement, doivent décider que l'investisseur consacre 20% de la superficie totale du terrain résidentiel dans le périmètre du projet à la construction de logements sociaux. Cependant, le décret autorise également, dans certains cas, les localités à envisager d'attribuer des terrains résidentiels à d'autres emplacements en dehors du périmètre du projet ou à autoriser l'investisseur à payer des sommes équivalentes à la valeur du terrain investi dans les infrastructures techniques pour construire des logements sociaux. En d'autres termes, l'obligation de 20% des terrains ne doit pas toujours être exécutée immédiatement dans le projet.
Le problème réside dans le fait que lorsqu'on autorise l'échange avec d'autres fonds fonciers ou avec de l'argent, la responsabilité des organismes de gestion locaux augmente considérablement. S'il n'y a pas de suivi séparé, pas d'incitation, pas d'attribution de terrains de remplacement en temps opportun, alors le fonds foncier de logements sociaux dans la réalité se rétrécira.
La troisième raison est que les entreprises de logements sociaux n'ont pas non plus été réellement soutenues de manière adéquate pour pouvoir poursuivre ce segment en toute tranquillité d'esprit. S'exprimant lors du séminaire "Crédit immobilier, comment contrôler le développement" le 17 avril, M. Lê Hữu Nghĩa - directeur de la société Lê Thành - a déclaré que son entreprise avait un projet de 2 000 milliards de dongs qui avait terminé les fondations mais qui était "figée" car elle n'avait pas pu emprunter de capital.
Selon M. Nghĩa, bien que le paquet de crédit de 145 000 milliards de dongs soit conçu pour les logements sociaux et les logements pour les ouvriers, lorsque les entreprises ont contacté les banques pour emprunter à un taux d'intérêt préférentiel de 6,1%, elles ont été refusées parce que les banques pensaient que les taux d'intérêt des dépôts étaient élevés et que les prêts à ce niveau entraîneraient des pertes. Même les entreprises acceptant d'emprunter aux taux d'intérêt des logements commerciaux n'ont pas été approuvées par crainte d'induire les mauvais emprunteurs.
